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Comment calculer la révision de loyer

Pour procéder à la révision de loyer, il faut prendre en compte de l’IRL (indice de révision de loyer) pour un logement, l’ILC (indice des loyers commerciaux) pour les baux commerciaux, l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) et l’ICC (indice du coût de la construction). C’est INSEE qui se charge du calcul et de la diffusion de ces indices chaque trimestre. Alors comment calculer la révision de loyer ?

Voici comment calculer la révision du loyer en général :

  1. Prenez le montant de votre loyer actuel hors charges
  2. Multipliez par le dernier indice connu (respectez le trimestre indiqué dans le bail)
  3. Divisez le résultat par l’ancien indice du même trimestre de l’année précédente
  4. Vous obtenez le nouveau loyer révisé
Les bases

Qu’est-ce que l’indexation des loyers ?

Concernant la location d’un logement ou un commerce, le loyer est fixé au moment de la signature du bail. Il peut ensuite être indexé chaque année grâce à une clause prévue dans le contrat de location. Cette réévaluation se fait sur la base d’un indice légal (IRL, ILC, ICC) permettant le calcul du nouveau loyer (hors charges). Sa valeur est actualisée en fonction de l’évolution des prix à la consommation (calculée sur une moyenne des 12 derniers mois, hors loyers et hors tabac) et publiée par l’Insee au cours du premier mois de chaque trimestre.

Quel indice choisir au moment de la signature du bail ?

Il n’est donc pas toujours évident de savoir quelle valeur de l’indice doit être indiquée dans la clause d’indexation au moment de la signature du bail. Il est donc nécessaire, tant pour le bailleur que le futur locataire, de se renseigner sur le dernier indice publié par l’Insee. Par exemple pour un bail signé le 1er mars 2017, il fallait mentionner l’indice publié en janvier de la même année, et calculé en fonction de l’évolution des prix à la consommation portant sur le trimestre précédent à savoir d’octobre 2016 à décembre 2016.

Quand procéder à la révision de loyer ?

La révision du loyer se fait une fois par an, à la date convenue dans le contrat de location. Elle se fait généralement à la date d’anniversaire du bail. Ce qui signifie que la première indexation se fait un an après l’arrivée du locataire dans le logement sur la base de la dernière valeur de l’IRL publié.

La loi Alur de mars 2014 stipule que si le propriétaire ne manifeste pas sa volonté de réviser le loyer du logement loué dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, il perd alors la bénéfice de la clause d’indexation. Et la révision ne peut plus être rétroactive.

Comment calculer la révision de loyer ?

Pour calculer l’indexation du loyer, il faut utiliser le nouvel indice publié du même trimestre de référence que celui indiqué dans le bail.

La formule de calcul est : Loyer x nouvel indice / ancien indice = nouveau loyer

Les baux d’habitation

Calculer la révision de loyer pour un bail d’habitation (IRL)

L’indexation du loyer est la revalorisation du montant du loyer, chaque année, calculée à base de l’IRL diffusé par l’INSEE. Elle varie en fonction des prix à la consommation. Par exemple, l’indice de référence des loyers étaient d’une valeur de 118,26 pour le 2e trimestre 2010, sa valeur est de 125,25 ce 2e trimestre 2015.

La revalorisation du loyer a lieu généralement à la date d’anniversaire de la signature du contrat de location. On utilise l’indice de référence du même trimestre qu’à sa date d’anniversaire. Si le bailleur choisit une autre date de révision de loyer, elle doit obligatoirement être mentionnée dans le contrat de location.

Calcul et application de l’augmentation

L’indexation du loyer est la revalorisation du montant du loyer de l’habitation chaque année, calculée à base du l’IRL diffusé par l’INSEE. Elle varie en fonction des prix à la consommation. Par exemple, l’indice de référence des loyers étaient d’une valeur de 118,26 pour le 2e trimestre 2010, elle était de 125,25 ce 2e trimestre 2015.

La revalorisation du loyer a lieu généralement à la date d’anniversaire de la signature du contrat de location. On utilise l’indice de référence du même trimestre qu’à sa date anniversaire. Si le bailleur choisit une autre date de révision de loyer, elle doit obligatoirement être mentionnée dans le contrat de location.

En cas de défaut d’indexation du loyer

Depuis le 24 mars 2014, l’instauration du dispositif de la loi Alur a changé les modalités de la révision des loyers. Le propriétaire ne dispose qu’un délai d’un an à partir de la date choisie de révision de loyer pour en faire la demande, au lieu de 5 ans auparavant. Désormais la révision de loyer rétroactive n’est plus possible. Lorsque le bailleur ne réalise pas la révision chaque année, il en perd le bénéfice. S’il l’effectue en cours d’année, l’indexation s’appliquera que pour le temps restant à courir. Ce dispositif s’applique seulement aux loyers établis à partir du 27 mars 2014.

Vous pouvez consulter l’historique de l’indice en cliquant ici.

Exemple de calcul

Le bail a été signé le 1er février 2014 avec un loyer mensuel de 500 € hors charges (la révision est faite sur le loyer HC). Le loyer peut être réévalué au 1er février 2015. Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 4ème trimestre 2013, soit 124,83. Le nouvel indice publié à la date de révision est celui du 4ème trimestre 2014, soit 125,29.

La révision du loyer doit être calculé de la manière suivante : 500 € x 125,29/ 124,83= 501,84 €.

Les baux commerciaux

Calculer la révision de loyer avec l’indice des loyers commerciaux (ILC)

L’ILC sert à calculer la révision de loyer de baux commerciaux, hormis les activités exercées dans des bureaux, des entrepôts et d’industrie. Il faut être enregistré dans le registre du commerce (RCS) ou au répertoire des métiers (RM) pour en bénéficier. La révision de loyer de d’ILC a été créé pour la modernisation de l’économie, selon la loi du 4 août 2008, qui a ensuite été validé fin 2007 par un accord interprofessionnel entre les représentants des locataires commerçants et les bailleurs commerciaux.
L’ILC est calculé en fonction de 50% de l’évolution du prix à la consommation, 25% du prix des constructions neuves et 25% de l’indice des chiffres d’affaires du commerce en détail.

Calculer l’indexation de loyer avec l’indice de la construction ICC

L’indice trimestriel du coût de la construction (ICC), qui auparavant pouvait servir de référence à la révision triennale des loyers commerciaux et au plafonnement des loyers applicable lors du renouvellement des baux commerciaux, ne peut plus être utilisé pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014. Source.

Cependant, l’ILC ne peut être choisi comme alternative à l’indice du coût de la construction (ICC) que si les deux parties, commerçants locataires et bailleurs commerciaux, sont d’accords. Il peut être appliqué pour la révision de loyer des commerçants enregistrés au RCS (registre du commerce et des sociétés) et aux artisans enregistrés au RM (répertoire des métiers).

Exemple de calcul

Le bail triennal a été signé le 1er février 2014 avec un loyer mensuel de 500 €. Le loyer peut être réévalué au 1er février 2015. Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 3ème trimestre 2013, soit 108.47. Le nouvel indice publié à la date de révision est celui du 3ème trimestre 2014, soit 108.52.

La révision du loyer doit être calculé de la manière suivante : 500 € x 108.52/ 108.47 = 500,23 € soit 500 € (arrondi à l’euro inférieur le plus proche)

Il est également possible d’opter pour une révision triennale (tous les trois ans) pour les baux commerciaux, et ce, même si le contrat de bail n’en mentionne pas. De plus, la révision triennale peut être fixe ou variable.

La révision de loyer fixe

La révision du loyer du bail commercial intervient au minimum trois après la signature du contrat, à l’initiative du locataire ou du bailleur. La demande de révision se fait par lettre recommandée ou par acte de huissier. Elle doit correspondre à la valeur locative qui peut être en hausse ou en baisse. La réduction ou la majoration du loyer ne doit pas dépasser l’indice trimestriel de référence de la date d’entrée et la date d’anniversaire.

On peut calculer la révision du loyer à base de l’ILC ou l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires). Selon la loi Pinel, l’ICC ne peut plus être utilisé comme indice de référence d’un bail commercial.

Exemple de calcul

Le bail triennal a été signé en août 2012 avec un loyer mensuel de 500 €. Le loyer peut être réévalué en août 2015. Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 1er trimestre 2012, soit 107.01. Le nouvel indice publié à la date de révision est celui du 1er trimestre 2015, soit 108.32.

La révision du loyer doit être calculé de la manière suivante : 500 € x 108.32/ 107.01 = 506,12 € soit 506 € (arrondi à l’euro inférieur le plus proche)

Bon à savoir !

Dans le cas où le bail ne mentionne l’indice de référence, le bailleur doit considérer le dernier indice affiché officiellement à la date de signature du document.

Cependant, si la valeur locative est inférieure au plafond, on la prend.
Au cas où les facteurs locaux de commercialité ont été modifiés (Art. L145-38 du code du commerce), le plafond cité ci-dessus ne sera pas pris en compte si les modifications sont matérielles comme la construction ou la démolition et qu’elles entrainent une variation de 10% de la valeur locative.

La révision de loyer variable

Il existe deux options pour la révision d’un loyer variable :

  • La clause d’échelle mobile qui prévoit la décision d’un juge quand le loyer est supérieur ou inférieur à 25% par rapport au précédent loyer.
  • La clause de recette qui fixe uniquement le loyer par rapport au chiffre d’affaires.

La révision de loyer d’un bail commercial ne peut pas être rétroactif, elle n’est valable qu’à partir de la demande de révision. S’il y a désaccord, le demandeur de révision doit saisir un juge de loyers de TGI.

Calculer la révision avec l’indice du coût de la construction (ICC)

On peut réviser un loyer de bail commercial et de loyer de place de stationnement avec l’ICC . Cet indice consiste à calculer l’évolution des prix de constructions neuves de bâtiments d’habitation, qu’il s’agisse de logement individuel, de logement collectif ou logement individuel groupé). L’INSEE diffuse chaque trimestre l’ICC, c’est l’indice le plus utilisé depuis 2006 pour calculer la révision des loyers commerciaux. L’ICC s’élève à 1632 au 1er trimestre 2015 contre 1617 au 1er trimestre 2012.

Vous pouvez consulter l’historique de l’indice en cliquant ici.

Remarque : L’ILC créé en 2008 pour la modernisation de l’économie l’ICC, 50% de l’indice du prix à la consommation et l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détails. À ne pas confondre l’ILC avec l’indice FFB du coût de la construction. Ce dernier est destiné à calculer les primes pour les assurances multirisques d’habitation ou les assurances pour les copropriétés.

Exemple de calcul

Si l’on prend comme référence l’ICC du 1er trimestre 2015 :- Pour la révision de loyer d’un bail commercial, il faut multiplier le loyer en cours par 1632 et diviser par 1617.

  • Pour le renouvellement de loyer d’un bail commercial, on multiplie le loyer d’origine par 1632, puis, le diviser par 1362.
  • Pour la révision annuelle de loyer d’un bail professionnel, on divise le loyer révisé (le dernier loyer révisé x 1632) par 1648.
  • Pour la révision d’un bail d’habitation ou à usage mixte, si le contrat de location comporte une clause de révision annuelle, diviser le loyer révisé c’est à dire le loyer actuel multiplié par 1626,25 par 1628.

Calculer la révision avec l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)

L’ILAT est destinée à la révision des loyers de baux professionnels tels les bureaux, les plate-formes logistiques, les professions libérales, enregistrés au RCS ou au RM. Cet indice a été créé le 7 mai 2011 pour la simplification et l’amélioration de la qualité du droit mais n’est pas obligatoire, il se fait en négociation contractuelle simple. Il n’est applicable qu’après l’accord des deux parties dès la signature du contrat de location. Si le locataire et le bailleur le choisissent, il remplace l’ICC. L’INSEE publie chaque trimestre le nouvel indice. La base 100 de l’ILAT correspond au 1er trimestre 2010. Il comprend 50% de l’indice du prix à la consommation, 25% de l’indice du coût à la construction et 25% de l’évolution du PIB. L’indice du 1er trimestre diffusé en juin 2015 est de 107,69.

Remarque : Avant on pouvait calculer la triennale des loyers commerciaux à base de l’ICC. Il n’est désormais plus possible de s’y référer pour les contrats de location signés ou renouvelés depuis septembre 2014.

Exemple de calcul

Un contrat est signé en août 2014 pour un loyer mensuel de 1000 €. Le loyer après la prise en compte de l’ILAT est le loyer de 1000 € multiplié par 107,69 (dernier indice de référence connu en 2014) divisé par 107,38 (indice de référence du loyer du 3e trimestre de l’année 2013), ce qui fait un loyer de 1002 € (arrondi) pour 2015.

Comment informer d’une révison de loyer ?

Vous devez informer vos locataires du nouveau montant du loyer avec une lettre de notification de révision du loyer.

Cette lettre doit comporter :

  • L’adresse du logement concerné,
  • La date de révision du loyer,
  • La date à laquelle l’augmentation prendra effet,
  • Le nouveau montant du loyer mensuel,
  • Les modalités de calcul du nouveau loyer.

Cette lettre de révison de loyer doit être envoyé à votre locataire par courrier recommandé avec accusé réception.

Les nouveaux décrets de la loi Alur

La nouvelle loi Alur est entrée en vigueur ce 1er août 2015. Elle comprend 177 articles sur les rapports locatifs, l’urbanisme, la copropriété et les intermédiaires de l’immobilier.

Le bailleur dispose désormais d’un délai d’un an, à compter de la date prévue pour la réévaluation du loyer, pour en faire la demande. La révision prendra effet au jour de sa demande et elle n’est pas rétroactive. Passé le délai d’un an, la révision du loyer pour l’année écoulée n’est plus possible. Ce dispositif est applicable aux révisions de loyer postérieures au 27 mars 2014.

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