Investir dans l’immobilier en étant locataire

Avec des taux actuellement très bas et des dispositifs fiscaux intéressants, investir dans l’immobilier en étant locataire est possible et peut être très intéressant.

Mais doit-on nécessairement être propriétaire de son logement pour réaliser une telle opération immobilière ?

Investir sans être propriétaire ?

Phénomène nouveau, mais qui se développe de plus en plus, l’investissement dans l’immobilier en tant que locataire s’avère aujourd’hui très attractif.

Si, normalement, il faut être propriétaire de son bine immobilier pour réaliser un investissement du même type, les mœurs sont en train d’évoluer ne la matière.

De nos jours, beaucoup de particuliers ne peuvent pas (ou ne désirent pas) acheter un logement principal en raison des tarifs trop élevés sur le marché.

On préfère, dès lors, s’orienter vers l’investissement locatif afin de bénéficier des dispositifs fiscaux et des taux actuellement bas.

C’est une tendance qui se remarque notamment chez les jeunes particuliers et les jeunes couples.

En effet, la génération Millenials — ceux nés entre 1981 et 2000 — représente près de 43 % des investisseurs locatifs et 22 % d’entre eux ne sont pas propriétaires de leur résidence principale.

Acheter sa résidence principale ?

Habituellement, on recommande l’achat d’une maison ou d’un appartement dès lors que l’on peut s’assurer de le garder au moins 6 ans. Ce délai est un minimum comparé aux éventuelles pertes financières liées aux frais d’acquisition.

Ce temps de latence peut augmenter plus ou moins de manière forte selon l’écart entre le prix du bien et son loyer équivalent.

En effet, si l’écart entre le prix d’un appartement et celui d’un bien similaire en location est important, la rentabilité financière ne sera pas au rendez-vous avant plusieurs années.

Aujourd’hui, il n’est pas donné à tout le monde de se fixer dans une zone géographique pendant 8, 10 voire 12 ans. Selon les besoins de déplacement en fonction de la profession exercée, il peut être judicieux parfois de quitter un endroit pour faire face à une opportunité professionnelle.

La mobilité est, aujourd’hui, un des critères forts de l’employabilité, surtout dans le contexte économique actuel.

Et que dire des prix de l’immobilier qui s’avèrent exorbitants par rapport aux revenus, notamment dans les agglomérations et grandes villes à l’instar de Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nantes ou Lille ? Cela est aussi un frein à l’achat.

Être propriétaire de son bien n’est pas l’unique solution pour investir dans l’immobilier. Le choix des placements s’avère plus vaste qu’il y a quelques années, et il existe un grand nombre de solutions, quel que soit votre budget.

Les avantages de créer un patrimoine immobilier comme locataire

Voici une liste des différents atouts à rester locataire tout en investissant dans l’immobilier.

AvantagesExplication
Liberté de mouvement et de changement Possibilité d’évoluer facilement professionnellement.
Liberté de déménager rapidement tout en respectant le préavis prévu dans le bail de location.
Pas d’attente de vente immobilière.
Meilleure rentabilité locative Possibilité de cibler des logements adaptés à vos besoins pour générer de meilleurs rendements.
Choix selon vos critères : emplacement, superficie, achat par lot, etc.
Cibler des biens Potentiel accru en matière de plus-value à 5, 10 voire 15 ans.
Une fiscalité allégée Utilisation de différents dispositifs de défiscalisation.

Dans quel immobilier investir en tant que locataire ?

Pour enrichir votre patrimoine immobilier, il est essentiel de diversifier vos investissements.

Alors qu’un propriétaire possède déjà un patrimoine immobilier grâce à sa résidence principale, le locataire peut choisir parmi une vaste gamme de produits d’investissements immobiliers pour injecter une part de son placement dans la pierre.

En premier lieu, tournez-vous vers l’immobilier locatif dans l’ancien classique.

Mais veillez toujours à la rentabilité de votre investissement et pensez à la revente éventuelle.

Si vous connaissez des artisans qui vous aideront dans cette entreprise, c’est une option très intéressante pour diminuer vos impôts et réaliser du déficit foncier.

C’est aussi une solution parfaite si vous êtes tout simplement un bon bricoleur et êtes capable d’apporter une véritable valeur au bien immobilier acquis.

Ensuite, intéressez-vous aux possibilités qu’offre la défiscalisation avec le dispositif Pinel. Vous bénéficiez d’une part de votre achat dans un bien neuf en réduction d’impôt avec un montant pouvant aller jusqu’à 72 000 € sur 12 ans (environ 9000 €/an).

Autre solution pour l’investissement immobilier en tant que locataire, c’est de prendre des parts de SCPI.

Si vous n’avez aucune envie d’acheter un bien immobilier, de le gérer de A jusqu’à Z, la SCPI est une formidable opportunité d’investissement immobilière.

Vous pouvez, par ce biais, investir dans différents secteurs : immobilier de bureau, immobilier d’habitation, commerces, locaux, etc.

Enfin, une autre solution est l’achat de biens spécifiques à l’image d’un garage, d’une place de parking, etc.

Ce type de biens n’est pas encore très sollicité comme investissement immobilier et pourtant la demande est au rendez-vous. Ce type de biens requiert peu de gestion et peu d’entretien et c’est surtout accessible pour tous les budgets, même modestes.

Comme on peut le voir, l’achat d’une résidence principale n’est pas nécessairement le 1er investissement immobilier à faire.

En tant que locataire, surtout si vous avez moins de 30 ans, si vous tenez à demeurer mobile et vraiment établie, il vous est donc possible de vous orienter vers ces solutions d’investissement immobilier.

Mais il faut se rappeler de quelques conseils avisés en la matière :

  • Calculer en amont le rendement locatif brut et net du bien immobilier. Pour le calcul en brut, voici la formule en la matière : (loyer x 12) x 100/prix à l’achat.
  • Faire attention au taux d’endettement (33 % maximum) et aux charges liées au bien (entre 70 et 80 % du montant du loyer).
  • L’apport personnel n’est pas une obligation, mais est recommandé pour rassurer les banques sur votre capacité d’épargne.

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