Comment investir dans l’immobilier en étant locataire ?

Être locataire ne signifie pas renoncer à investir dans l’immobilier. Investissement locatif, SCPI, crowdfunding immobilier ou foncières cotées : plusieurs solutions permettent de se constituer un patrimoine sans être propriétaire de sa résidence principale. Reste à choisir celle qui correspond à votre budget, à vos objectifs et au niveau de risque que vous êtes prêt à accepter.

Pourquoi investir dans l’immobilier en restant locataire ?

Devenir propriétaire de sa résidence principale reste un objectif pour de nombreux ménages. Ce n’est pourtant ni une obligation ni toujours le premier choix le plus pertinent.

Dans les grandes villes, le prix d’un logement peut être sans commune mesure avec le loyer demandé pour un bien équivalent. Acheter près de son lieu de travail exige alors un budget important et mobilise une grande partie de la capacité d’emprunt. En restant locataire, il devient possible de vivre là où vous le souhaitez tout en investissant dans une ville plus accessible.

Cette stratégie répond aussi aux besoins des personnes qui ne veulent pas encore se fixer. Une mutation, un changement d’emploi ou l’arrivée d’un enfant peuvent rapidement rendre une résidence principale inadaptée. La location conserve cette souplesse, tandis que l’investissement permet de commencer à construire son patrimoine.

Le raisonnement reste toutefois financier. Rester locataire n’a d’intérêt que si votre propre loyer vous laisse une capacité d’épargne suffisante et si l’investissement envisagé correspond à votre situation.

Faut-il acheter sa résidence principale avant d’investir ?

Acheter sa résidence principale permet de sécuriser son logement et de ne plus payer de loyer une fois le prêt remboursé. Le bien peut aussi prendre de la valeur au fil du temps. Mais cet achat génère des frais d’acquisition, des intérêts, des charges, des travaux et parfois des frais de revente. Il devient moins intéressant si vous devez déménager rapidement.

Avant d’acheter, il faut donc regarder plus loin que la mensualité. Pendant combien de temps pensez-vous vivre dans le logement ? Le bien répondra-t-il encore à vos besoins dans quelques années ? Le coût total de l’achat reste-t-il raisonnable par rapport à votre loyer actuel ?

Investir en restant locataire peut être plus cohérent lorsque :

• vous prévoyez de changer de ville ou de région ;
• votre loyer est avantageux par rapport au prix d’achat local ;
• votre résidence principale idéale dépasse votre budget ;
• une autre ville offre de meilleures perspectives locatives ;
• vous préférez répartir votre épargne entre plusieurs placements.

À l’inverse, la résidence principale garde du sens si vous souhaitez vous installer durablement et si son achat ne déséquilibre pas votre budget. Il n’existe donc pas d’ordre imposé : tout dépend du marché local, de votre mode de vie et de vos objectifs patrimoniaux.

Comment investir dans l’immobilier en étant locataire ?

Investir dans l’immobilier en étant locataire ne signifie pas forcément acheter un appartement et trouver un occupant. Plusieurs solutions existent, avec des montants de départ, des horizons et des contraintes très différents.

Acheter un bien destiné à la location

L’investissement locatif en direct consiste à acheter un appartement, une maison, un parking ou un autre bien pour le louer. Vous devenez propriétaire bailleur tout en restant locataire de votre résidence principale.

Cette solution permet de choisir vous-même l’emplacement, le logement et le mode de location. Location vide, meublée, colocation… la stratégie dépendra de la demande locale et de la rentabilité recherchée.

Avant de signer, étudiez le projet dans son ensemble :

• le prix du bien et les frais d’acquisition ;
• le montant réaliste du loyer ;
• les travaux et les charges non récupérables ;
• la taxe foncière et les assurances ;
• le risque de vacance ou d’impayés ;
• la fiscalité des revenus locatifs.

Le financement demande également un dossier solide. Si vous restez locataire, votre loyer personnel reste une charge dans le calcul de votre capacité d’emprunt. La banque tiendra aussi compte d’une partie des loyers attendus et vérifiera votre reste à vivre. Ce point mérite d’être anticipé, mais il ne change pas la nature du projet. Vous pouvez parfaitement emprunter pour louer sans posséder votre résidence principale.

Acheter des parts de SCPI ou d’OPCI

La pierre papier permet d’investir dans un portefeuille immobilier sans acheter directement un logement. Une société de gestion sélectionne les biens, recherche les locataires, encaisse les loyers et s’occupe de l’entretien. L’investisseur achète des parts et reçoit des revenus en fonction des résultats du placement.

Les SCPI investissent principalement dans l’immobilier. Les OPCI associent, quant à eux, des actifs immobiliers, des placements financiers et une poche de liquidités. Ils sont donc davantage exposés aux fluctuations des marchés financiers.

Ces placements simplifient la gestion et permettent de diversifier son investissement avec une mise de départ plus faible que pour un achat en direct. En contrepartie, le capital et les revenus ne sont pas garantis. Les frais peuvent être élevés et la revente des parts de SCPI prendre du temps. Il faut les envisager sur une durée suffisamment longue.

Participer à un projet de crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier permet de financer un projet porté par un promoteur ou un marchand de biens. Vous prêtez de l’argent, souvent par l’intermédiaire d’obligations, pendant une durée annoncée à l’avance. À l’échéance, le porteur de projet doit rembourser le capital et les intérêts prévus.

Les rendements affichés peuvent sembler séduisants, mais ils rémunèrent un risque élevé. Un chantier retardé, une vente plus lente que prévu ou les difficultés financières de l’opérateur peuvent repousser le remboursement. Dans les situations les plus défavorables, l’investisseur peut perdre une partie ou la totalité de son capital.

Avant de souscrire, vérifiez l’autorisation de la plateforme, la solidité du porteur de projet, les garanties proposées et les scénarios de sortie. Mieux vaut aussi répartir son budget entre plusieurs opérations plutôt que de tout miser sur un seul programme.

Investir dans des foncières cotées

Les sociétés foncières cotées achètent et exploitent des immeubles de bureaux, des commerces, des logements ou des entrepôts. Leurs actions s’achètent en Bourse, comme celles de n’importe quelle entreprise cotée.

Cette solution offre une exposition à l’immobilier avec une mise de départ limitée et des titres plus faciles à revendre que des parts de SCPI. Elle reste néanmoins sensible aux variations des marchés financiers, aux taux d’intérêt et à la santé des secteurs immobiliers concernés. La valeur de l’investissement peut donc évoluer fortement, à la hausse comme à la baisse.

Quelle solution choisir pour investir en étant locataire ?

Le choix dépend d’abord du temps et du budget que vous souhaitez consacrer au projet. L’achat locatif en direct offre davantage de contrôle et permet de financer une partie de l’opération à crédit. Il demande toutefois de sélectionner le bien, de trouver un locataire et de gérer la location.

Les SCPI et les OPCI conviennent mieux à ceux qui recherchent un investissement délégué. Le crowdfunding finance des projets plus courts, mais avec un risque de retard ou de perte supérieur. Les foncières cotées sont plus accessibles et plus liquides, au prix d’une volatilité plus marquée.

Ne choisissez donc pas uniquement en fonction du rendement annoncé. Posez-vous plutôt ces questions :

• De quelle somme disposez-vous ?
• Avez-vous besoin de conserver votre épargne disponible ?
• Souhaitez-vous gérer vous-même un logement ?
• Pendant combien de temps pouvez-vous investir ?
• Quelle perte seriez-vous capable d’accepter ?

Vous pouvez également combiner plusieurs solutions. Un investissement locatif peut, par exemple, être complété progressivement par des parts de SCPI ou des foncières cotées. Cette diversification évite de faire reposer tout votre patrimoine sur un seul bien et un seul marché.

Si vous choisissez l’investissement locatif en direct, un logiciel de gestion locative comme Rentila permet de centraliser les baux, les quittances, les loyers et le suivi des charges. Une aide particulièrement utile lorsque le bien se trouve loin de votre résidence.

FAQs

Peut-on acheter un appartement pour le louer tout en étant locataire ?

Oui. Rien n’impose d’être propriétaire de sa résidence principale pour réaliser un investissement locatif. La banque étudiera vos revenus, votre loyer, vos autres charges et la rentabilité prévisionnelle du bien avant d’accorder le crédit.

Quel investissement immobilier choisir avec un petit budget ?

Les foncières cotées, le crowdfunding et certaines SCPI sont accessibles avec une mise inférieure à celle nécessaire pour acheter un logement. Le ticket d’entrée ne doit cependant pas masquer les frais, la durée de placement et le risque de perte en capital.

Peut-on investir dans l’immobilier sans gérer de locataire ?

Oui. Les SCPI, les OPCI et les foncières cotées permettent d’investir sans rechercher de locataire ni gérer directement un bien. Dans le cas des SCPI et des OPCI, ces missions sont assurées par une société de gestion.

Investir en restant locataire empêche-t-il d’acheter sa résidence principale plus tard ?

Non, mais le crédit déjà souscrit réduira votre capacité d’emprunt. Avant un premier investissement locatif, mesurez son incidence sur votre futur projet de résidence principale et conservez une épargne suffisante.

Investir dans l’immobilier en étant locataire : l’essentiel à retenir

• Il n’est pas nécessaire de posséder sa résidence principale pour investir dans l’immobilier.
• L’achat locatif en direct permet de devenir propriétaire bailleur, mais exige du temps, un financement solide et une gestion rigoureuse.
• Les SCPI et les OPCI donnent accès à un patrimoine immobilier géré par des professionnels, sans garantie de rendement ni de capital.
• Le crowdfunding immobilier peut offrir un rendement attractif, avec un risque de retard et de perte plus élevé.
• Les foncières cotées sont faciles d’accès et de revente, mais leur cours fluctue comme celui des autres actions.
• La bonne solution dépend de votre budget, de votre horizon de placement, du temps disponible et du risque que vous acceptez.