Taxes : guide complet pour les propriétaires de locations meublées
La fin de l’année approche, et il en va de même pour certaines taxes applicables aux propriétaires de locations meublées en France.
Rester informé est la clé pour gérer efficacement ses biens locatifs et éviter les déconvenues. Ce guide, mis à jour pour 2026, vous détaille ainsi les principales taxes à prévoir et clarifie la répartition des charges entre propriétaires et locataires.
Pour finir, nous vous livrons des conseils sur le choix du régime fiscal le plus adapté en fonction de votre situation.
Propriétaires de locations meublées : les taxes locales à prévoir
Pour les propriétaires de locations meublées, plusieurs taxes locales sont à anticiper. Voici les principales à retenir :
La taxe foncière
La taxe foncière est une charge importante pour tous les propriétaires de biens, qu’ils soient loués ou non. Elle est due par la personne propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition. Son montant évolue chaque année sous l’effet de deux facteurs :
- La revalorisation des valeurs locatives cadastrales (basée sur l’indice des prix à la consommation harmonisé, IPCH),
- Et les taux votés par la commune et l’intercommunalité.
Pour 2026, la revalorisation automatique des valeurs locatives est fixée à 0,8%, la plus faible depuis le début de la décennie (après +7,1% en 2023, +3,9% en 2024 et +1,7% en 2025). Cependant, chaque commune ou intercommunalité peut ajuster son propre taux. Ainsi, à caractéristiques du bien et taux locaux inchangés, la base imposable augmente de 0,8% en 2026. Le montant final peut toutefois évoluer davantage en cas de hausse des taux locaux ou de modification de la valeur locative cadastrale du bien (travaux, changement de caractéristiques, correction cadastrale). Les collectivités ont jusqu’au 15 avril pour voter leurs taux (30 avril les années de renouvellement des conseils municipaux, comme en 2026).
L’opération nationale de mise à jour automatique des « éléments de confort » (eau courante, électricité, sanitaires, chauffage…) annoncée fin 2025 a été suspendue en novembre 2025 : elle n’a pas d’incidence sur les avis de taxe foncière 2026. Le Gouvernement a depuis indiqué qu’une mise à jour pourrait être menée localement, uniquement dans les communes ou intercommunalités volontaires. Il reste donc utile de vérifier les caractéristiques de votre logement dans votre espace impots.gouv.fr (rubrique « Biens immobiliers ») et de signaler toute erreur à l’administration.
Date limite de paiement : mi-octobre (15 octobre, ou 20 octobre en cas de paiement en ligne) !
La cotisation foncière des entreprises (CFE)
Aux yeux de l’administration fiscale, la location meublée est une activité commerciale. Exercée à titre habituel, elle relève donc en principe de la CFE, que vous soyez loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Les LMNP en sont bien redevables, selon le montant de leurs recettes. Plusieurs exonérations existent toutefois, notamment pour la location d’une partie de votre habitation personnelle (chambre chez l’habitant, sous conditions) ou d’un meublé de tourisme classé faisant partie de votre habitation personnelle, sauf délibération contraire de la commune.
La CFE est calculée en fonction de la valeur locative du bien et varie en fonction de la commune où il se situe. L’année de début d’activité est exonérée, à condition d’avoir déposé la déclaration initiale (formulaire 1447-C) avant le 31 décembre de cette même année.
Pour les loueurs en meublé non professionnels déclarant au régime réel, la CFE est une charge déductible des recettes de l’activité, au même titre que d’autres frais ou taxes payables par les LMNP (assurance, charges de copropriété et taxe foncière par exemple). Au micro-BIC, en revanche, elle est réputée couverte par l’abattement forfaitaire.
Lorsque la valeur locative est faible, c’est une cotisation minimum qui s’applique. Elle dépend du montant des recettes annuelles de l’année N-2 (soit 2024 pour la CFE 2026). Son barème est revalorisé chaque année pour tenir compte de l’inflation. Voici les tranches de base minimum applicables en 2026, fixées par le décret n°2025-547 du 17 juin 2025 :
- Jusqu’à 10 000€ de recettes : entre 247 et 589€,
- Entre 10 001 et 32 600€ : entre 247 et 1 179€,
- Entre 32 601 et 100 000€ : entre 247 et 2 477€,
- Entre 100 001 et 250 000€ : entre 247 et 4 129€,
- Entre 250 001 et 500 000€ : entre 247 et 5 897€,
- Au-delà de 500 000€ : entre 247 et 7 669€.
Chaque commune ou intercommunalité fixe un montant précis dans ces limites. Attention : ces montants correspondent à la base minimum d’imposition, et non au montant de CFE à payer. Le taux voté localement est ensuite appliqué à cette base, auquel s’ajoutent le cas échéant des taxes additionnelles et des frais de gestion.
Date limite de paiement : 15 décembre !
Les loueurs dont les recettes de l’année N-2 n’excèdent pas 5 000€ sont exonérés de cotisation minimum.
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
La TEOM est une taxe locale qui finance la collecte et le traitement des déchets ménagers, s’appliquant à tous les propriétaires de biens immobiliers, qu’ils soient occupés ou non.
Elle figure sur l’avis de taxe foncière et peut être récupérée auprès des locataires dans les charges locatives. Son montant est basé sur la valeur locative cadastrale, avec des taux variant selon chaque commune.
Seul le montant de la TEOM proprement dit est récupérable : les frais de gestion prélevés par l’État, qui figurent sur la même ligne de l’avis, restent à la charge du propriétaire.
Date limite de paiement : avec la taxe foncière, à la mi-octobre !
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est payée par les propriétaires de résidences secondaires, c’est-à-dire des biens :
- Occupés de manière temporaire ou saisonnière,
- Non utilisés comme résidence principale.
Contrairement à la taxe d’habitation sur les résidences principales, supprimée depuis 2023, celle sur les résidences secondaires reste applicable.
Vous êtes redevable de la taxe d’habitation pour un logement meublé dont vous avez la libre disposition ou la jouissance au 1er janvier de l’année, selon l’article 1415 du Code général des impôts. Concrètement :
- Si votre meublé est loué à l’année et que le bail est en cours au 1er janvier, il constitue la résidence principale de votre locataire : aucune taxe d’habitation n’est due à votre nom,
- Pour une location saisonnière, tout dépend de l’usage que vous vous réservez : un logement exclusivement affecté à la location, que vous n’occupez jamais personnellement, relève de la CFE et n’est en principe pas soumis à la taxe d’habitation. Si vous vous réservez son usage, même une partie de l’année, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires est due.
Depuis 2024, le nombre de communes pouvant majorer cette taxe a fortement augmenté. Un décret d’août 2023 a en effet élargi cette possibilité à environ 2 200 nouvelles communes. Depuis 2024, 3 697 communes, y compris des villes de moins de 50 000 habitants, sont ainsi autorisées à appliquer une surtaxe de 5% à 60% pour les résidences secondaires situées dans des zones où la demande de logement est supérieure à l’offre.
En 2024, 1 461 communes l’avaient effectivement appliquée, avec des taux variant en fonction des priorités locales : 539 d’entre elles (près de 37%) appliquaient la surtaxe maximale de 60%, notamment dans des régions à forte attractivité touristique comme l’Auvergne-Rhône-Alpes, la Provence-Alpes-Côte d’Azur ou encore l’Occitanie. Ces taux pouvant évoluer chaque année, vérifiez celui appliqué par votre commune sur votre avis 2026.
La majoration ne porte que sur la part communale de la taxe. Un dégrèvement peut être demandé dans trois cas : obligation professionnelle de résider ailleurs, hébergement durable en établissement de soins, ou impossibilité d’affecter le logement à l’habitation principale pour une cause étrangère à votre volonté.
Date limite de paiement : 15 décembre (20 décembre en cas de paiement en ligne) !
La taxe de gestion des milieux aquatiques et prévention des inondations (GEMAPI)
En 2026, la taxe GEMAPI reste facultative. Le produit total voté par l’intercommunalité est plafonné à 40€ par habitant de son territoire : ce plafond concerne le produit global que la collectivité peut lever, et non le montant maximal payé individuellement par chaque propriétaire. Ce montant sert à financer des projets de gestion des cours d’eau et de prévention des inondations. Les fonds collectés sont réservés à ces actions spécifiques et ne peuvent pas être utilisés pour d’autres dépenses.
Cette taxe s’applique aux contribuables redevables de la taxe foncière, de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ou de la CFE. Elle figure directement sur leurs avis d’imposition.
Date limite de paiement : celle de la taxe sur laquelle elle figure (mi-octobre avec la taxe foncière, 15 décembre avec la taxe d’habitation ou la CFE) !
Répartition des charges entre propriétaire et locataire : qui paie quoi en location meublée ?
Location meublée : les charges récupérables auprès du locataire
Les charges récupérables sont des dépenses avancées par le propriétaire pour le fonctionnement courant du logement. Celles-ci peuvent être remboursées par le locataire. En location meublée, ces charges peuvent être calculées de deux façons :
- Charges réelles (ou provisions) : Le propriétaire perçoit chaque mois une provision sur le montant estimé des charges pour l’année, avec une régularisation annuelle des charges selon les dépenses réelles. Le locataire paie pour son utilisation réelle. Cela nécessite une gestion précise des coûts et des justificatifs annuels.
- Charges forfaitaires : Un forfait mensuel fixe est convenu pour la durée du bail, sans régularisation annuelle. Cela offre une prévisibilité pour le locataire. Ce forfait peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer, mais pas au-delà : une forte hausse des charges reste donc à la charge du propriétaire. Son montant doit être stipulé dans le bail et ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport aux charges réelles.
- La TEOM (hors frais de gestion),
- Les frais d’entretien des espaces communs (éclairage, ascenseur, espaces verts, équipements communs…),
- La consommation d’eau, le chauffage collectif et certaines dépenses liées aux équipements communs.
Location meublée : les charges non récupérables
Les charges non récupérables pèsent exclusivement sur le propriétaire puisqu’elles sont liées à la propriété et non à l’occupation du logement.
- La taxe foncière,
- La CFE,
- Les gros travaux et réparations (comme la réfection de la toiture ou le remplacement de systèmes de chauffage).
Départ d’un locataire en cours d’année : le calcul au prorata
En cas de départ d’un locataire en cours d’année, le calcul au prorata permet d’attribuer équitablement les charges récupérables entre le locataire sortant et le nouveau locataire.
Pour chaque charge concernée, le montant est ajusté en fonction du temps d’occupation de chaque locataire.
Par exemple, si un locataire quitte le logement au 31 mars, il sera redevable de 3/12e des charges pour l’année, tandis que le locataire suivant prendra en charge les mois restants. Cela évite que le nouveau locataire ne paie des charges relatives à une période antérieure à son arrivée.
Pour garantir une répartition claire et éviter des litiges, il est conseillé de :
- Préciser dans le bail le mode de calcul des charges (forfait ou provisions avec régularisation),
- Tenir des justificatifs clairs des dépenses pour permettre la régularisation annuelle des charges réelles,
- Communiquer au locataire le décompte des charges par nature un mois avant la régularisation, puis tenir les justificatifs à sa disposition pendant six mois.
Baisser ses charges en location meublée : choisir le bon régime fiscal
Pour choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel pour une location meublée, il est essentiel de comprendre leurs principales différences.
Quand choisir le régime micro-BIC ?
Ce régime applique un abattement forfaitaire censé couvrir l’ensemble de vos charges. Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, applicable aux loyers perçus à partir de 2025, ses taux et plafonds dépendent du type de location :
- Location meublée classique (longue durée, bail mobilité…) : abattement de 50%, dans la limite de 77 700€ de recettes pour 2025 et de 83 600€ pour 2026,
- Meublé de tourisme classé et chambres d’hôtes : abattement de 50% (contre 71% auparavant), avec les mêmes plafonds,
- Meublé de tourisme non classé : abattement de 30% (contre 50% auparavant), dans la limite de 15 000€ de recettes.
Cette option, simple et rapide, convient aux propriétaires avec des charges peu élevées, puisqu’elle ne permet pas de déduire les charges réelles (par exemple, les frais de travaux, les intérêts d’emprunt ou l’amortissement).
Le plafond s’apprécie selon l’année de perception des loyers, et non l’année de déclaration. Si vos recettes le dépassent deux années consécutives, le passage au régime réel devient obligatoire à compter de l’année suivante.
Pour une location saisonnière, faire classer son meublé de tourisme (quelques centaines d’euros, pour un classement valable 5 ans) permet de passer d’un abattement de 30% à 50% et de relever nettement le plafond du micro-BIC.
Quand choisir le régime réel ?
Ce régime est plus complexe, mais aussi plus avantageux si vos charges sont élevées. Il permet de déduire de vos revenus toutes les charges réellement engagées pour le logement (par exemple, les frais de rénovation, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, la CFE…), mais aussi d’amortir le bien et le mobilier. L’amortissement, qui s’applique sur plusieurs années, réduit efficacement le montant imposable, en répartissant la valeur du bien sur sa durée d’utilisation (à titre indicatif, souvent 25 à 40 ans pour les composants du bâti et 5 à 10 ans pour le mobilier, selon leur durée probable d’utilisation). Le terrain, lui, n’est pas amortissable.
Si vos charges dépassent vos revenus locatifs annuels, le déficit peut être reporté sur les dix années suivantes, mais uniquement sur vos revenus de location meublée non professionnelle (et non sur votre revenu global). L’amortissement, lui, ne peut pas créer de déficit : la part non utilisée est reportée sans limite de durée. Cela s’avère particulièrement intéressant pour un investissement à long terme, en vous aidant à neutraliser l’impôt sur les revenus locatifs pour plusieurs années.
Depuis la loi de finances pour 2025, pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, les amortissements admis en déduction pendant la période de location sont pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable, en venant minorer le prix d’acquisition retenu fiscalement. Certaines résidences mentionnées par la loi, notamment les résidences étudiantes, les résidences seniors et les établissements accueillant des personnes âgées ou dépendantes, sont exclues de ce dispositif.
FAQs
Quels sont les principaux changements du régime fiscal micro-BIC depuis 2025 ?
Avec la loi Le Meur, le plafond du micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés a été abaissé à 15 000€ et l’abattement forfaitaire réduit à 30%. Pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes, l’abattement passe de 71% à 50%. La location meublée classique conserve son abattement de 50%, avec un plafond relevé à 83 600€ pour les recettes 2026.
Quels impacts les révisions de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires auront-elles ?
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires ayant fortement augmenté dans de nombreuses communes, beaucoup de propriétaires réévaluent leur stratégie. Un logement loué à l’année comme résidence principale du locataire n’y est pas soumis, pas plus qu’un meublé saisonnier exclusivement affecté à la location, dont le propriétaire ne se réserve pas l’usage (il relève alors de la CFE).
Dois-je payer la taxe d’habitation sur un meublé loué à l’année ?
Non, si le bail est en cours au 1er janvier : le logement constitue alors la résidence principale de votre locataire, et aucune taxe d’habitation n’est due à votre nom. Pour une location saisonnière, vous n’êtes redevable de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires que si vous vous réservez l’usage du logement, même une partie de l’année.
Un loueur en meublé non professionnel (LMNP) doit-il payer la CFE ?
Oui, la location meublée exercée à titre habituel relève en principe de la CFE, que vous soyez LMNP ou LMP. Vous êtes toutefois exonéré de cotisation minimum si vos recettes de l’année N-2 n’excèdent pas 5 000€, ainsi que l’année de début d’activité, à condition d’avoir déposé la déclaration initiale 1447-C avant le 31 décembre.
Puis-je refacturer la taxe foncière à mon locataire ?
Non, la taxe foncière reste à la charge exclusive du propriétaire. Seule la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui figure sur le même avis, est récupérable auprès du locataire, hors frais de gestion. Au régime réel, la taxe foncière est en revanche déductible de vos recettes locatives.
Comment passer du micro-BIC au régime réel ?
Le passage au réel se fait sur option, à exercer avant la date limite de dépôt de la déclaration de résultats de l’année concernée. L’option est reconduite tacitement chaque année. Elle devient obligatoire si vos recettes dépassent le plafond du micro-BIC deux années consécutives.
À partir de quand devient-on loueur en meublé professionnel (LMP) ?
Vous devenez LMP lorsque deux conditions sont réunies : vos recettes de location meublée dépassent 23 000€ par an, et elles excèdent les autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, BIC, BNC…). Le statut LMP change notamment le traitement des déficits, des plus-values et des cotisations sociales.
Taxes pour les propriétaires bailleurs : points à retenir
- Taxe foncière : les valeurs locatives sont revalorisées de 0,8% en 2026. Une hausse supérieure provient d’une augmentation du taux local ou d’une modification de la valeur locative de votre bien.
- La cotisation foncière des entreprises (CFE) : Applicable en principe à la location meublée, professionnelle ou non, avec une exonération de cotisation minimum jusqu’à 5 000€ de recettes. En 2026, le barème de la cotisation minimum augmente, et les propriétaires doivent vérifier leur situation selon leurs recettes de l’année N-2.
- Taxe d’habitation sur les résidences secondaires : de nombreuses communes appliquent une majoration, avec jusqu’à 60% de surtaxe dans les zones tendues. Elle n’est pas due pour un meublé loué à l’année au 1er janvier, ni en principe pour un meublé saisonnier dont vous ne vous réservez pas l’usage.
- Régime fiscal en location meublée : Les propriétaires doivent choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel, chacun ayant des implications fiscales selon le niveau des charges et des recettes locatives. Depuis 2025, le micro-BIC est nettement moins favorable aux meublés de tourisme non classés, et les amortissements pratiqués au réel sont réintégrés dans la plus-value de revente.
- Charges récupérables auprès du locataire : Les propriétaires peuvent récupérer certaines charges comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et les frais d’entretien des parties communes. Ces charges peuvent être calculées soit en provisions avec régularisation annuelle, soit sous forme de forfait mensuel sans régularisation en fin d’année.
