Comment calculer la valeur locative d’un bien et à quoi sert-elle ?

Quand il s’agit d’investir dans l’immobilier locatif, il existe une notion à prendre en compte, à savoir la valeur locative cadastrale du bien.
Nous vous expliquons à quoi cela correspond et comment la calculer au plus juste.

Qu’est-ce que la valeur locative ?

La valeur locative d’un bien, aussi appelée valeur locative cadastrale (VLC), correspond au montant du loyer théorique en cas de location.

La valeur locative d’un bien représente le montant que l’on peut retirer de la location d’un bien immobilier. En règle générale, elle est basée sur le loyer perçu par le propriétaire du bien. La valeur locative peut être modifiée tous les ans, selon les travaux ou les améliorations effectués dans le logement.

Cette valeur sert de base de calcul pour la taxe foncière et pour la taxe d’habitation, que ce soit sur une propriété bâtie ou non bâtie.

La valeur locative s’appuie concrètement sur des valeurs des années 1970 et notamment sur celles du marché locatif au 1er janvier 1970.

Il faut appliquer le tarif à la surface pondérée pour calculer la valeur locative cadastrale d’un bien.

Que vous soyez propriétaire de votre résidence principale, d’une résidence secondaire ou encore d’un logement en investissement locatif, la valeur locative est une notion à connaître.

Les services des impôts utilisent le calcul de la VLC pour tous les types de logements : maisons, appartements, qu’ils soient collectifs ou individuels, que vous l’occupiez ou pas, et que le logement soit mis à la location vide ou meublé.

Calcul de la valeur locative

Le calcul de la valeur locative s’effectue en prenant plusieurs critères en compte, dont la catégorie du logement, mais aussi sa superficie au sol et le niveau de confort.

Ensuite, la valeur locative est soumise à un abattement éventuel selon que le logement est bâti ou non bâti.

La formule complète pour réaliser le calcul de la valeur locative cadastrale est la suivante :

Valeur locative = surface pondérée x tarif au m² du local de référence (qui correspond au tarif de la catégorie du classement du logement).

Voici les principaux éléments pris en considération dans le calcul de la VLC.

La superficie du logement au sol

Que vous habitiez dans un 9m², sous les combles ou dans un loft avec 4,8 m de hauteur sous plafond, seule la surface au sol est prise en compte dans le calcul de la VLC.

Inutile donc d’imaginer pour « tricher » en vous reposant sur la loi Carrez.

Toutes les pièces sont prises en compte même celles qui n’en semblent pas à l’image du couloir ou d’un petit dressing.

Et c’est également la même chose pour la cave, le grenier, le garage ou encore votre balcon.

Cependant, toutes les pièces ne sont pas comptabilisées de la même façon. L’administration fiscale fixe un coefficient de pondération selon la nature de la pièce, allant de 0,2 à 0,6.

D’autres critères pondérés avec un coefficient allant de 0,2 à 0,6 affinent le calcul :

• Présence ou absence d’ascenseur dans un immeuble de copropriété : coefficient entre -0,15 et +0,15 ;
• Situation géographique : coefficient entre -0,10 et +0,10 ;
• Entretien de l’immeuble : coefficient entre 0,80 et 1,20.

La catégorie de la location

Chaque logement se répartit en 8 catégories allant du logement délabré jusqu’au logement haut standing ou luxueux.

Cette catégorisation intervient par comparaison avec d’autres immeubles d’habitation d’un point de vue local et national.

Et chaque catégorie de bien correspond à un tarif au m², lequel est multiplié par la superficie du logement.

Grâce à ce système de calcul, toutes les spécificités de votre logement sont prises en compte comme l’état d’entretien de la construction, la surface jusqu’au moindre m², l’ancienneté du logement ou de l’immeuble, etc.

L’évaluation du confort

Évoquer la question du confort, c’est parler avant des équipements et de la praticité au quotidien du logement.

Ces éléments de confort, qui s’expriment en m², s’ajoutent à l’assiette de calcul de la valeur locative de votre bien.

Ainsi, la superficie pondérée retenue est toujours supérieure à la surface réellement habitable, car les éléments pris en compte sont les suivants :

• Le gaz : + 2 m² ;
• L’eau courante : + 4 m² ;
• L’électricité : + 2 m² ;
• La baignoire : +5 m² ;
• La douche : + 4 m² ;
• Les lavabos ou vasques : + 3 m² ;
• Le chauffage/pièce : + 2 m² ;
• Les toilettes/w.c. : + 3 m².

Facteurs qui modifient l’estimation de la VLC brute

Il faut bien comprendre que la valeur locative cadastrale de votre bien n’est pas fixée pour toujours. Elle évolue au fil du temps selon les changements qui interviennent sur votre bien.

On les regroupe en 5 catégories :

1. Les constructions nouvelles/les reconstructions : si vous construisez un logement sur une parcelle non bâtie, si vous reconstruisez un bâtiment écroulé, alors la valeur locative change.
2. Les modifications de consistance : si vous ajoutez une dépendance ou une aile à votre maison, ou, au contraire, si vous démolissez un appentis, vous modifiez la superficie et donc la VLC évolue.
3. Les changements d’affectation : ceci arrive quand on transforme un local commercial en local d’habitation par exemple.
4. Les modifications de caractéristiques physiques : des travaux d’amélioration d’envergure, mais qui ne modifient pas la superficie au sol (aménagement de combles par exemple) jouent dans le changement de l’évaluation de la VLC.
5. Le changement d’environnement : il s’agit ici d’un phénomène extérieur qui entraine des conséquences (négatives ou positives) pour le propriétaire (exemple : implantation d’une antenne-relais à quelques mètres de votre jardin).

En théorie, le service du fisc vous avise de tous ces changements. Et c’est une obligation légale qui leur incombe (dans les 90 jours suivant la réalisation des changements).

Vous devez alors remplir un formulaire H1/ H2 / CBD/U/ME selon la nature du changement et la nature de votre bien.

On le comprend maintenant, le calcul de la valeur locative sert au calcul le plus juste du montant de l’impôt local dont vous êtes redevable.

FAQ – Questions fréquentes

Quels sont les impacts de la valeur locative d’un bien immobilier sur les impôts locaux ?

La valeur locative influence directement les impôts locaux tels que la taxe foncière. Une valeur locative élevée entraîne généralement des impôts plus élevés, tandis qu’une valeur locative plus basse peut réduire la charge fiscale.

À quelle fréquence la valeur locative d’un bien est-elle réévaluée ?

La réévaluation varie selon les réglementations locales, mais elle peut se faire tous les 3 à 6 ans en général.

Comment contester une évaluation de valeur locative ?

Avant toute demande de réexamen de la situation de votre local d’habitation, il convient d’obtenir de la part du Centre des Impôts Fonciers (CIF) dont dépend votre bien la fiche d’évaluation de votre habitation.

Sur ce document figurent les éléments indispensables à toute contestation: catégorie affectée à votre bien, local de référence, surface pondérée retenue et tarif au m2 appliqué.

Comment calculer la valeur locative d’un bien et à quoi sert-elle  : les points importants à retenir

• Définition de la valeur locative : La valeur locative est le loyer potentiel d’un bien immobilier sur le marché. Elle sert de base pour calculer les impôts locaux.
• Revalorisation de la VLC en 2026 : La revalorisation en 2026 ajuste la valeur locative pour refléter les changements du marché, impactant les impôts fonciers.
• Éléments du calcul de la valeur locative cadastrale : La VLC prend en compte la taille, la localisation, la catégorie, l’état, et les équipements du bien.
• Facteurs modifiant l’estimation de la VLC : Les rénovations, les lois fiscales, les fluctuations du marché, et les caractéristiques spécifiques influencent la VLC et les impôts locaux.