Déductions fiscales immobilières : ce que chaque bailleur doit savoir

Pour améliorer la rentabilité d’un bien locatif, la déduction fiscale immobilière est un levier efficace. En déclarant les dépenses liées à son investissement locatif, un bailleur peut réduire son revenu imposable et préserver un bon rendement.

Mais encore faut-il connaître les règles applicables selon le régime fiscal choisi ! Alors quelles sont les charges déductibles de ses revenus locatifs ? On vous répond !

Revenus locatifs : quels régimes fiscaux s’appliquent ?

En France, les revenus issus de la location sont imposés selon deux régimes distincts :

• Les revenus fonciers, pour les locations vides.
• Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pour les locations meublées.

Dans chaque catégorie, le bailleur peut être imposé soit à un régime forfaitaire, avec un abattement automatique, soit au régime réel, qui permet de déduire les charges. En ce sens, le choix du régime fiscal a un impact direct sur le montant de l’imposition, et donc sur la rentabilité de l’investissement locatif.

Location vide : micro-foncier ou réel

En location vide, les revenus sont déclarés comme revenus fonciers. Selon les montants de vos revenus locatifs et des charges, deux options s’offrent à vous.

🔹Le régime micro-foncier
Le régime d’imposition simplifié appelé aussi « micro-foncier » s’applique automatiquement si vos loyers hors charges sont inférieurs ou égaux à 15 000 € par an. Il ouvre droit à un abattement forfaitaire de 30 %, sans possibilité de déduire les charges réelles. Autrement dit, vous serez imposés sur 70 % de vos revenus locatifs.

Par exemple si vous percevez 10 000 € de revenus locatifs, vous serez imposé sur 7 000 €.

Il est toutefois possible d’opter pour le régime réel, même en dessous du seuil. Pour cela, il vous suffit de remplir la déclaration n° 2044 ou 2044 spéciale. Mais ce choix vous engage pour trois ans.
Le régime micro foncier est simple et intéressant dès lors que vos charges sont inférieures à 30 % de vos revenus. Dans le cas contraire, le régime réel devient fiscalement plus avantageux.

🔹Le régime réel
Le régime réel est obligatoire dès que les loyers bruts dépassent 15 000 € par an. Il permet de déduire toutes les charges effectivement supportées dans le cadre de la location.

Lorsque les charges excèdent les loyers, le bailleur peut générer un déficit foncier. Celui-ci est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus éventuel est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Ce régime est à privilégier si vous avez réalisé des travaux importants ou si vous supportez des frais récurrents élevés. En revanche, vous devez tenir une comptabilité et conserver les justificatifs.

Location meublée : micro-BIC ou réel en LMNP

En location meublée, les revenus relèvent de la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), avec là aussi deux régimes fiscaux possibles.

🔹Le micro BIC
Le micro-BIC est accessible si les recettes annuelles (loyers + charges) ne dépassent pas 77 700 €. Vous bénéficiez alors d’un abattement de 50 %, supposé couvrir l’ensemble des charges. Aucune autre déduction n’est alors possible.

Prenons un exemple, vous louez un appartement meublé pour 900 € par mois, charges comprises. Vos recettes annuelles atteignent 10 800 €. L’administration fiscale applique un abattement de 50 %, soit une base imposable réduite à 5 400 €, intégrée au revenu global.

Ce régime fiscal séduit par sa simplicité. Aucune comptabilité n’est requise et la déclaration des revenus reste accessible sans accompagnement professionnel.

🔹Le régime réel en LMNP
Le régime réel s’applique automatiquement dès que les recettes dépassent 77 700 € par an. Il peut également être choisi sur option, même en dessous de ce seuil.

Ce régime permet de déduire toutes les charges effectivement engagées pour la gestion du bien. Mais le plus gros avantage du régime réel en LMNP, c’est qu’il autorise également l’amortissement du bien immobilier, du mobilier et des éventuels travaux, ce qui peut considérablement réduire, voire neutraliser l’imposition sur les revenus locatifs pendant plusieurs années.

En raison de sa complexité (déclarations 2031 et annexes), le régime réel nécessite souvent de faire appel à un expert-comptable. Néanmoins, opter pour le régime réel reste pertinent pour optimiser la fiscalité d’un patrimoine locatif meublé.

Quelles sont les charges déductibles les plus courantes ?

Comme nous venons de le voir, le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges supportées pour l’exploitation du bien. Encadrées par le Code général des impôts, ces dépenses doivent être justifiées, payées dans l’année et directement liées à la gestion locative.
Parmi les charges les plus courantes, on retrouve :

• Les intérêts d’emprunt et frais annexes (frais de dossier, garantie, hypothèque) : sont concernés les emprunts liés à l’achat, à la rénovation ou à la conservation du bien.
• Les travaux d’entretien, de réparation : ces dépenses visent à maintenir le logement en bon état sans en modifier la structure ou les équipements (ravalement de façade, remplacement de chaudière ou de canalisations, remise en état de la toiture, réfection d’une installation électrique existante, frais liés aux diagnostics obligatoires…),
• Les travaux d’amélioration : ils permettent d’apporter un meilleur confort ou d’adapter le bien aux standards actuels, sans transformation structurelle (installation d’un ascenseur ou d’une antenne collective, raccordement à un réseau d’assainissement, ajout d’un système d’aération dans les pièces d’eau…),
• Les primes d’assurance (PNO, garantie loyers impayés),
• La taxe foncière (hors ordures ménagères),
• Les frais de gestion (gérance, procédure, forfaits administratifs),
• Les charges de copropriété, pour leur part non récupérable,
• Les frais de logiciels de gestion locative, les honoraires d’agence ou d’avocats…

Quelles sont les charges déductibles en LMNP au régime réel ?

En location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel, les charges déductibles relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Contrairement aux revenus fonciers, il n’existe pas de liste prédéfinie. Ainsi pour être admises en déduction, les dépenses doivent répondre à trois critères :

• Être engagées dans l’intérêt direct de l’activité ou s’inscrire dans une gestion normale de l’exploitation ;
• Correspondre à une charge réelle, justifiée par des factures ou pièces comptables ;
• Avoir été comptabilisées au cours de l’exercice où elles ont été engagées.

En pratique, cela permet de déduire un large éventail de frais liés à la location.

Les charges déductibles en LMNP

Le régime réel permet ainsi de déduire de nombreuses charges similaires à celles de la location vide, comme :

• Les frais d’entretien et de réparation : travaux courants permettant de maintenir le logement en bon état sans en modifier la structure ni augmenter sa valeur (ex. : peinture, remplacement partiel d’une plomberie, remise en état d’une installation électrique) ;
• Les impôts locaux : taxe foncière, taxe d’habitation (en cas de location saisonnière), cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
• Les frais de gestion et d’assurances : assurance propriétaire non occupant (PNO), garantie loyers impayés, frais de gestion, frais de publication d’annonces, téléphone, contrats, etc. ;
• Les intérêts d’emprunt : intérêts liés à un crédit immobilier contracté pour l’achat ou la rénovation du logement, ainsi que les frais liés à cet emprunt.

Les dépenses spécifiques à la location meublée

Certains frais sont propres au régime LMNP et peuvent être déduits des revenus locatifs comme :

• La CFE, obligatoire pour toute activité de location meublée ;
• Les honoraires d’expert-comptable, généralement indispensables pour établir une comptabilité conforme aux normes BIC ;
• Les charges d’exploitation courantes, comme le remplacement du petit mobilier, l’achat de vaisselle ou de linge, les abonnements internet ou encore les consommables mis à disposition.

L’avantage majeur du LMNP au réel : l’amortissement

Au-delà des charges, le LMNP au régime réel permet l’amortissement du bien et des équipements, ce qui constitue un levier fiscal puissant. Parmi, les dépenses les plus courantes que vous pouvez amortir, et donc déduire de vos recettes, on peut citer :

• Le bien immobilier (hors terrain) amorti sur une durée de 20 à 30 ans ;
• Le mobilier, l’électroménager et les équipements sont généralement amortis sur 5 à 10 ans ;
• Certains travaux d’amélioration peuvent aussi faire l’objet d’un amortissement, si leur déduction immédiate n’est pas retenue.

Enfin, les amortissements non utilisés pour neutraliser le résultat peuvent être reportés sans limitation de durée, ce qui permet de lisser l’imposition et d’optimiser la rentabilité nette du bien.

Revenus locatifs : ce qui n’est pas déductible

En revanche, certaines dépenses, même importantes, ne peuvent pas être déduites, à savoir :

• Les travaux de construction, agrandissement ou reconstruction : il s’agit de travaux modifiant la structure du bien. En revanche, ces travaux peuvent être pris en compte dans le calcul du prix de revient pour la plus-value.
• Le mobilier en location vide : son achat n’est pas considéré comme une charge utile à l’exploitation.
• Les amortissements en location vide : réservés aux locations meublées au régime réel.

Le non-respect de ces règles peut entraîner un redressement fiscal. Il est donc essentiel de bien catégoriser les dépenses lors de la déclaration des revenus fonciers aux impôts.

Pourquoi utiliser un logiciel pour gérer les déductions ?

Le régime réel, qu’il s’agisse de revenus fonciers ou de BIC, demande une gestion rigoureuse des charges, une bonne organisation comptable et la conservation de toutes les preuves de paiement.
En ce sens, un logiciel de gestion locative peut considérablement vous faciliter cette tâche :

• Il automatise le suivi des dépenses en les affectant à la bonne catégorie (intérêts, travaux, assurances, etc.)
• Il archive les justificatifs, ce qui simplifie la préparation de la déclaration des revenus locatifs, voire un contrôle fiscal.
• Il permet de générer des rapports annuels prêts à l’emploi pour remplir les formulaires 2044 (location vide) ou 2031 (meublé).
• Certains outils proposent même un service de déclaration en ligne

Pour les bailleurs gérant plusieurs logements ou ayant des charges importantes à déduire, ces logiciels deviennent de véritables alliés. En plus, les frais liés à un logiciel de gestion sont déductibles, il serait dommage de s’en passer !

FAQs

Quel est le régime le plus avantageux : micro-foncier ou réel ?

Tout dépend de votre situation. Le micro-foncier s’applique si vos loyers hors charges sont inférieurs à 15 000 € par an. Il permet un abattement de 30 %, sans déduction des charges réelles.
Le régime réel, accessible sur option, permet de déduire toutes les charges supportées (intérêts d’emprunt, travaux, assurance, etc.). Il devient plus avantageux dès que vos charges dépassent 30 % de vos loyers.

Puis-je déduire mon crédit immobilier de mes revenus fonciers ?

Uniquement les intérêts d’emprunt et certains frais annexes sont déductibles, à condition d’être au régime réel. Le capital remboursé n’est jamais pris en compte dans le calcul du revenu foncier.

Quel abattement en micro-BIC pour une location meublée ?

Le régime micro-BIC s’applique si vos recettes locatives (loyers + charges) ne dépassent pas 77 700 € par an. Il permet un abattement forfaitaire de 50 %, supposé couvrir l’ensemble des charges. Si vos charges sont plus élevées, le régime réel devient plus intéressant.

Peut-on déduire les travaux d’amélioration des revenus locatifs ?

En location vide, ces travaux sont déductibles s’ils n’affectent pas la structure du bien. En location meublée au régime réel, ils ne sont pas déductibles immédiatement, mais peuvent être amortis s’ils sont postérieurs à la mise en location et répondent à certains critères.

Déductions fiscales immobilières : Points à retenir

Le régime fiscal impact directement la rentabilité d’un investissement locatif, notamment le régime réel qui permet de déduire les charges :

• En location vide : le régime micro-foncier (jusqu’à 15 000 € de loyers hors charges) applique un abattement forfaitaire de 30 %, sans possibilité de déductions spécifiques. Le régime réel, lui, permet de retrancher les frais d’entretien, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les charges de copropriété ou encore les primes d’assurance. Mais aucune déduction d’amortissement ni du mobilier n’est autorisée.
• En location meublée sous le régime réel (LMNP) : En plus des charges classiques, il est possible de déduire la CFE, les honoraires d’expert-comptable, les frais liés au mobilier, aux équipements ou aux abonnements. Sans oublier la possibilité d’amortir le bien, le mobilier et certains travaux d’amélioration. Ce mécanisme permet de réduire l’imposition de manière progressive et durable.

Attention toutefois, certains frais restent non déductibles dans tous les cas, comme les travaux de construction, d’agrandissement ou de reconstruction. Ceux-ci doivent être intégrés au prix de revient du bien et n’ont pas d’impact immédiat sur le revenu imposable.

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