Un rachat de crédit pour votre investissement locatif ?

Avec des taux d’intérêts pour les emprunts immobiliers actuellement au plus bas historique, la renégociation de son prêt immobilier ou autrement dit le rachat de crédit peut s’avérer très intéressant.

Sur 20 ans, à ce jour, il n’est pas rare d’obtenir des taux proche de 2%, alors qu’ils étaient de l’ordre de 3-4% il y a 3 ans.

1% de différence de taux d’intérêt, c’est ce qui est souvent considéré comme étant l’écart typique qui permet de rendre l’opération rentable.

En effet, il y a un certain nombre de frais qu’il faut amortir. Mais ce 1% est une moyenne, et l’opération peut être gagnante pour un écart moins important.

Le bénéfice dépend du cas de chacun, et en particulier de l’âge du crédit : s’il s’agit d’un prêt récent, quelques années, les mensualités sont alors encore composées d’une part importante d’intérêts, ce qui peut engendrer d’importantes économies.

Quels sont les avantages d’une renégociation de prêt immobilier ?

Demander un renégociation de son crédit en cours, avec un taux d’intérêt plus faible, permet soit de raccourcir la durée (pour une mensualité équivalente), soit de réduire son remboursement pour une durée de prêt identique.

Cette 2ème option est intéressante dans le cas d’un investissement immobilier locatif, elle permet de réduire ses dépenses mensuelles pour un niveau de recettes constant, de quoi soit se rapprocher davantage de l’autofinancement, soit dégager un peu de liquidités supplémentaires.

Quels sont les frais associés à un rachat de crédit ?

La part principale provient généralement des frais de remboursement anticipé du prêt à racheter. Ces frais s’élèvent typiquement à 3% du capital restant dû, soit 3000€ pour un capital restant à rembourser de 100 000€. Mais vous avez peut-être pu négocier ces frais lors de la signature du premier prêt, à 1,5% voir moins parfois…

Il y a également très souvent une nouvelle garantie demandée par la banque qui rachète le crédit.
Et bien sûr une nouvelle assurance décès invalidité, qui peut être désormais plus importante, notamment si vous avez dépassé les 35 ans.

Enfin, il y a bien sûr des frais de dossier, très variables et pas forcément négligeables, plusieurs centaines d’euros au minimum.

C’est pourquoi il est difficile d’estimer simplement le gain d’une renégociation de prêt, il ne faut rien oublier et les bénéfices peuvent varier selon la banque qui va racheter ce crédit.

Passer par un courtier en crédit immobilier est souvent la solution la plus efficace, pour d’une part savoir si cet effort en vaut la peine ou non, et d’autre part pour vous dénicher l’organisme bancaire le plus rentable pour vous.

Le cas particulier des prêts pour investissement locatif

Effectuer un rachat de crédit, c’est dans le but de bénéficier d’un taux d’intérêt moindre et donc payer au final moins d’intérêts.

Oui mais une partie de ces intérêts gagnés va se transformer en impôts. En effet, si vous déclarer vos revenus fonciers au régime d’imposition réel, les intérêts sont déductibles de vos recettes. Ainsi vous payer moins d’impôts.

Un petit bémol qui confirme bien la nécessité de simuler très précisément ce genre d’opération de rachat de crédit avant d’affirmer qu’elle soit bel et bien gagnante !