Les autorisations nécessaires pour la location saisonnière

La location saisonnière est une pratique qui s’est énormément développée depuis quelques années et cela attire de nombreux investisseurs qui sont séduits par des rendements élevés pour un risque de loyers impayés moindre.

Internet a largement favorisé la mise en relation entre les propriétaires et les locataires et vacanciers, notamment avec l’explosion du modèle Airbnb.

Voici l’essentiel à savoir concernant la location saisonnière.

Voici, en résumé, les déclarations et autorisations préalables nécessaires pour louer en saisonnier :

1. Toute personne qui loue un meublé de tourisme, classé ou non, doit préalablement avoir effectué une déclaration à la mairie.
2. Certaines communes imposent aux bailleurs de demander une autorisation pour changement d’usage (locaux d’habitation transformés pour un autre usage tel que la location touristique de courte durée).

Qu’appelle-t-on une location saisonnière ?

D’après l’article 324-1 du Code du Tourisme, une location saisonnière est un bien dédié exclusivement à l’usage d’un locataire.

Ainsi, une chambre à coucher ne peut être perçue comme location de vacances.

En ce qui concerne le bail de location, une location saisonnière est régie par le Code civil à la différence des baux de locations traditionnels.
C’est le propriétaire, avec ou sans l’accord du locataire selon les cas, qui définit :

• La durée de location ;
• Le prix de la location ;
• Les conditions du contrat.

Il n’existe aucune durée minimale prévue dans la réglementation d’une location saisonnière.

Location saisonnière : la déclaration en mairie

Déclarer le bien ou non ?

Selon l’article 324-1-1 du Code du tourisme, une déclaration en mairie n’est pas obligatoire uniquement si la location saisonnière est la résidence principale du loueur.

Mais, si la location saisonnière n’est pas une résidence principale, la déclaration dans la mairie où se trouve le bien immobilier est alors obligatoire.

Si le propriétaire/loueur ne fait pas cette déclaration, il s’expose à certaines sanctions dont une amende pouvant atteindre un montant de 5000 euros.

Le propriétaire est tenu d’effectuer a minima une « déclaration simple » de son logement meublé auprès de la municipalité où se trouve le bien (possibilité d’effectuer une télédéclaration sur le formulaire Cerfa n° 14004).
Cette déclaration concerne autant les maisons individuelles, les appartements, que ce soit pour quelques semaines, quelques nuitées, et ce de manière récurrente ou non.

Concernant la location ponctuelle
La réglementation s’avère plus souple pour les propriétaires qui louent leur résidence principale à condition que la location soit de 120 jours/an au minimum.

Que doit contenir la déclaration en mairie ?

Différents éléments obligatoires doivent figurer dans une déclaration de logement saisonnier en mairie :

• L’identité du loueur ;
• Les coordonnées du loueur ;
• La nature du bien loué ;
• Les coordonnées du bien loué ;
• Une description intérieure : nombre de pièces du logement, nombre de lits ;
• État du bien ;
• La période de location ;
• Le montant prévisionnel d’une taxe de séjour ;
• Le niveau de classement si le bien est un meublé : entre 1 et 5 étoiles qui se répartissent selon 112 critères.

Attention :
Certaines communes peuvent demander une autorisation pour changement d’usage du bien.
Ainsi, louer un logement meublé à destination d’une habitation de façon répétée pour une courte durée ou pour une clientèle de passage représente un changement d’état.
Ne pas demander cette autorisation vous expose au paiement d’une amende (montant allant jusqu’à 50 000 €).

Les communes concernées par cette mesure de déclaration sont les suivantes :

• Les communes avec plus de 200 000 habitants ;
• Les communes de la petite couronne de Paris (départements 92, 93 et 94) ;
• Les communes de plus de 50 000 habitants qui se situent en zone tendue.

Pour les villes de plus de 200 000 habitants

En tant que bailleur, vous devez effectuer une demande auprès de votre mairie pour obtenir l’autorisation de changement d’état de votre bien à louer.

Le ou les propriétaires qui propose ensuite ledit logement en location saisonnière sur Internet doit fournir une attestation sue l’honneur indiquant son bon droit de proposer son logement en location saisonnière.

Le cas avec Paris

À Paris, les contraintes sont plus importantes.

En effet, la mairie de Paris a pour objectif d’éviter la réduction de l’offre locative classique, et, par conséquent, de l’augmentation du coût des logements.

Si vous cherchez à proposer un bien, autre que votre résidence principale, en tant que location saisonnière, vous devez en tant que propriétaire en faire la demande auprès de la mairie de Paris. C’est elle, en dernier lieu, qui vous autorise à transformer votre logement en local commercial.

Attention toutefois : cette autorisation n’est délivrée que si le propriétaire respecte la « règle de la compensation ».

Concrètement, vous devez transformer une surface qui n’avait pas usage de lieu d’habitation comme un bureau ou un commerce en logement.

Dans les faits, pour les logements au cœur de la capitale et à l’ouest de Paris, 1 m² transformé en location saisonnière = 2 m² d’habitation.

Pour les autres secteurs, l’équivalence sera uniquement de 1 nouveau m².

Le cas de Lyon

Les mêmes contraintes s’appliquent à Lyon qu’à paris, il faut donc passer par une demande de déclaration de location à la mairie et, ensuite, faire une demande de changement d’usage.

Cependant, pour Lyon, un logement avec une superficie inférieure à 60m² ne requiert pas d’obligation d’acheter un local commercial comme compensation. Cette contrainte demeure obligatoire pour une superficie au-delà de 60m².

Le cas de Marseille

Le cas de Marseille est similaire à celui de Lyon ou de Paris.

La demande de déclaration de location à Marseille est obligatoire et ensuite faire une demande de changement d’usage.

Mais, actuellement, les bailleurs à Marseille ne sont pas soumis à la règle de la compensation.

Location saisonnière d’une résidence principale

En cas de location saisonnière de votre résidence principale, c’est la loi ALUR qui fait foi.

En effet, cette législation officialise le droit à la location d’une partie ou de la totalité de votre résidence principale, sans avoir à demander une autorisation en mairie.

La seule obligation à laquelle vous devez souscrire est de ne pas dépasser une durée totale de location à l’année équivalente à 4 mois.

Que ce soit à Paris ou ailleurs, il n’y a aucune obligation de demander l’accord des copropriétaires en cas de location courte durée.

Récapitulatif des obligations du propriétaire

• Déclarer à la mairie la location en saisonnier.
• Respecter la durée maximum de location.
• Réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires.
• Établir un bail de location écrit et exhaustif.
• Fournir un descriptif du logement et de son environnement.
• Faire un état des lieux d’entrée et de sortie.
• Proposer une location meublée et équipée.
• Livrer un logement en bon d’état d’usage et de réparation.
• Réaliser les éventuels travaux de réparation et entretiens nécessaires.
• Déclarer les revenus issus de location saisonnière.
• Sécuriser le logement (alarme, détecteurs de fumée, barrière, etc.).
• Restituer la caution.

Où investir pour réussir votre location saisonnière ?

Même si les zones touristiques en bord de mer ou en montagne sont à privilégier, les grandes agglomérations séduisent également en raison de leurs évènements culturels ou de leurs monuments.

Dans ces villes, un bien loué fait l’objet d’un investissement très intéressant à moyen et à long terme.
Et cela s’avère d’autant plus vrai si la ville en question abrite des étudiants pendant l’année scolaire.

Cela optimise le taux de remplissage du bien loué en dehors des périodes des vacances estivales.
La campagne séduit les citadins.

Le plus important est d’identifier la zone qui offre le plus grand potentiel locatif saisonnier, que ce soit à la semaine, au week-end voire à la nuitée dans certaines localités.

Pour cela, vous pouvez vous rendre en agences immobilières et parcourir les petites annonces immobilières pour repérer si d’autres propriétaires exploitent déjà ce genre de location.

Nota Bene :
Assurez-vous que l’emplacement de votre location soit le plus favorable, c’est-à-dire proche des commerces, bien desservie par les transports en commun et à proximité du site qui les attire (plage, centre-ville, forêt, domaine, etc.)

Bien estimer le rendement de votre investissement

L’estimation du rendement de l’investissement est essentielle pour le succès de la location saisonnière.
Voici les éléments à prendre en considération dans ce calcul.

Le prix d’acquisition

Il y a bien sûr le prix d’acquisition de l’appartement qui définira un montant de mensualité à rembourser tous les mois si vous passez par un prêt immobilier.

Les charges

L’un des risques majeurs dans une location saisonnière est l’ensemble des charges et des frais qui interviennent par la suite.
En plus des charges de copropriété qui peuvent être élevées selon les équipements proposés dans l’immeuble (ascenseur, piscine, etc.), il faut ajouter d’autres frais :

• Des frais d’entretien des façades important selon les régions : à la mer ou à la montagne en particulier étant données les conditions climatiques ;
• Des frais d’entretien et de rénovation du mobilier qui s’usera rapidement avec les nombreux locataires ;
• Des frais de gestion locative si vous n’êtes pas sur place et que vous êtes obligés de déléguer les entrées et sorties de locataires (d’où l’intérêt d’investir dans une location saisonnière prêt de chez soi…) ;
• Des frais de mise en location sur les sites de petites annonces spécialisés.

Bien estimer les revenus

L’idée est de calculer le rendement selon différents scénarios, notamment un scénario bas et un scénario haut, de manière à avoir une fourchette de rentabilité prévisionnelle.

Le scénario bas correspond à celui sur lequel s’appuyer pour se décider ou non à investir dans le bien visé.

Généralement, une location saisonnière bien gérée est plus rentable qu’une location classique nue.

L’avantage important est l’absence de risque de loyers impayés : en effet, le touriste paie sa réservation à l’avance.
Aucun besoin de souscrire une assurance loyers impayés.

Fixer le bon loyer par rapport au marché

Il est important de comparer votre appartement avec les autres annonces de bien similaire, le risque étant toujours de surestimer la valeur de son bien.

Par contre, si vous offrez des prestations haut de gamme, mettez-les en évidence pour justifier un loyer plus élevé.

Fixez également 3 niveaux de loyers selon les saisons, haute, moyenne et basse.
Mais évitez de proposer des tarifs trop complexes, avec des options ou des suppléments. Le touriste doit comprendre en 1 seul coup d’œil le montant total, charges comprises (électricité, eau…)

Enfin, n’hésitez pas à tester différents niveaux de loyer pour juger l’influence sur la demande. Vous pourrez ainsi trouver votre loyer optimum.

Être rigoureux

Louer en location saisonnière requiert la rédaction de contrats de location couvrant l’ensemble des aspects légaux : montant de l’acompte, montant du loyer et des charges, date d’entrée et de sortie, états des lieux, liste des équipements fournis, etc..

De plus, en tant que propriétaire du logement loué, demandez à votre locataire une attestation d’assurance afin de vérifier qu’il est bien couvert contre les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux…).

Le bon choix de la fiscalité

En location saisonnière, c’est le régime fiscal de la location meublée qui s’applique, les revenus sont donc imposés comme des Bénéfices industriels et Commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers.

Les revenus générés par la location doivent obligatoirement être déclarés aux Impôts.

Si votre location de meublé a rapporté moins de 72 600 €, vous avez le choix entre 2 régimes fiscaux, à savoir le régime micro-BIC et le régime « Réel » (qui est davantage adapté aux activités professionnelles).
Le micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % des revenus bruts tandis que le régime Réel permet de déduire les charges (dont l’amortissement des murs).

Si la location a rapporté plus de 72 600 € dans l’année écoulée, la déclaration doit se faire au « Réel ».

Enfin, quelle que soit la solution choisie, vous serez également soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 % des revenus nets après abattements.

Autres recommandations pour une location saisonnière réussie

Bien meubler et bien équiper votre appartement

Une fois l’investissement réalisé et avant sa mise en location, il faut s’occuper du mobilier et des fournitures qui seront mises à disposition des futurs clients.

Il y a évidemment une liste minimale de mobilier pour équiper une location saisonnière (cf. liste).

Mais, étant donné la concurrence sur ce marché de la location saisonnière, il convient de vous démarquer en offrant un vrai confort aux locataires.
Le locataire saisonnier doit pouvoir y vivre comme chez lui, sans rien avoir à apporter.
Tout le linge de maison doit être fourni, et l’accès Wifi est aujourd’hui quasi indispensable.
De plus, il est appréciable pour les personnes de passage d’avoir à leur disposition tout ce qui peut être considéré comme du consommable : papier toilette, sacs-poubelle, produits d’entretien, sucre, huile, café en poudre, etc.

Donner confiance aux futurs locataires

Reste maintenant à louer votre bien.
L’important est de gagner la confiance des touristes français, mais aussi étrangers susceptibles d’être intéressés par votre location, qui ont besoin d’être rassurés pour vous choisir.

D’une part, il faut publier votre petite annonce sur un ou des sites Internet reconnus (Abritel, Homelidays, Airbnb, etc.).
Sans multiplier pour autant les sites, un ou 2 suffisent. Au-delà, la petite annonce perd en crédibilité.

Publier également son annonce sur l’Office de tourisme de la ville apporte de la crédibilité.
En plus de la simple petite annonce, éditer un mini site Web plus complet, offrant plus de descriptifs et de photos est toujours le bienvenu.

Et la réalisation des photos est bien sûr critique : il faut que les pièces soient rangées, idéalement « mises en situation », avec la bonne luminosité. Ces photos sont décisives dans le choix que fera le locataire.

Il faut bien sûr fournir ses coordonnées complètes et être réactif à la moindre demande de renseignement. Sans réponse rapide à un email, le potentiel client ira voir ailleurs.

Avoir la possibilité de faire apparaitre un livre d’or des meilleurs commentaires de ses premiers locataires est un réel plus, qui pourrait en convaincre d’autres.

Enfin, faire labéliser votre location saisonnière peut avoir un réel impact, notamment sur les touristes étrangers.
Pourquoi ne pas faire classer votre appartement en « meublé de tourisme » ou obtenir un label de tourisme de type Gîte de France par exemple ?

Gestion locative et service client

Si vous décidez de gérer seul il faut savoir que la location saisonnière est chronophage : du temps pour trouver les locataires (passage des annonces, y répondre…) puis durant la location (l’accueil, les états des lieux…), et surtout après la location avec le ménage et les réparations !

Mais déléguer coûte cher. C’est à vous de voir en fonction de votre situation personnelle.

De plus, pour que cet investissement soit une vraie réussite, le service aux clients est la clef : il faut que le touriste de passage soit satisfait, pour qu’il vous laisse un commentaire élogieux, qu’il en parle autour de lui ou qu’il revienne l’année suivante !

Et ces petits services sont également le meilleur moyen de se différencier des autres locations saisonnières de votre région.
À vous de vous montrer créatif :

• Un panier avec quelques produits locaux à déguster ;
• Une bouteille de champagne en guise d’accueil ;
• Un mini-guide avec vos meilleures recommandations de visites dans le coin ;
• Etc…

Au final, réussir une location saisonnière revient à développer une petite entreprise faisant intervenir de nombreux domaines différents. C’est un véritable projet qui nécessite une réelle préparation et un réel investissement personnel.

Points à retenir :

• Définition d’une location saisonnière.
• Déclaration en mairie ?
• Les éléments pour réussir une location saisonnière.