Les autorisations nécessaires pour la location saisonnière

Vous souhaitez louer votre logement quelques nuits ou plusieurs semaines par an ? Avant de publier l’annonce, vérifiez les autorisations nécessaires pour la location saisonnière. Enregistrement, changement d’usage, copropriété, DPE… Les démarches varient selon le bien et la commune. Voici comment louer sans mauvaise surprise.

Location saisonnière ou meublé de tourisme : de quoi parle-t-on ?

En matière de formalités, la loi utilise surtout le terme de meublé de tourisme. Selon l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme, il s’agit d’une villa, d’un appartement ou d’un studio meublé :

• réservé à l’usage exclusif du locataire ;
• proposé à une clientèle de passage ;
• loué à la journée, à la semaine ou au mois ;
• dans lequel le voyageur n’établit pas son domicile.

Vous louez seulement une chambre tout en restant dans votre logement ? Elle ne constitue pas un meublé de tourisme autonome. Elle peut relever du régime de la chambre d’hôtes si vous proposez notamment l’accueil, le petit-déjeuner et le linge de maison.

La location saisonnière se distingue aussi d’une location meublée classique ou d’un bail mobilité. Dans ces deux cas, le locataire occupe le logement comme résidence principale et bénéficie d’un contrat régi par la loi du 6 juillet 1989.

Enfin, un même voyageur ne peut pas séjourner plus de 90 jours consécutifs dans un meublé de tourisme. Au-delà, la location perd son caractère saisonnier. location saisonnière.

Quelles autorisations sont nécessaires pour la location saisonnière ?

Les démarches dépendent principalement de deux éléments : l’usage du logement et les règles instaurées par la commune.

Vous devez d’abord enregistrer le meublé de tourisme. Selon la situation du bien, la mairie peut également vous imposer une autorisation de changement d’usage. À cela s’ajoutent les règles de la copropriété et, pour certains logements, des exigences liées au DPE.

Ne confondez pas ces formalités. Un numéro d’enregistrement ne vous autorise pas automatiquement à louer le logement toute l’année. De même, l’accord de la mairie ne permet pas d’ignorer une interdiction inscrite dans le règlement de copropriété.

Démarche	Quand est-elle nécessaire ?	À qui s’adresser ?
Déclaration avec enregistrement	Pour proposer un meublé de tourisme	Téléservice prévu à cet effet
Autorisation de changement d’usage	Selon la commune et l’utilisation du logement	Mairie ou intercommunalité
Changement de destination	Si la destination du local change au sens du droit de l’urbanisme	Service urbanisme de la mairie

Faut-il déclarer une location saisonnière ?

Depuis le 20 mai 2026, toute personne qui propose un meublé de tourisme doit effectuer une déclaration soumise à enregistrement. Cette obligation concerne aussi bien une résidence principale louée quelques semaines par an qu’une résidence secondaire ou un logement entièrement consacré à la courte durée.

À l’issue de la démarche, vous obtenez un numéro d’enregistrement. Vous devez le faire apparaître sur toutes vos annonces, y compris sur Airbnb, Abritel ou une autre plateforme.

Pour enregistrer le logement, vous devez notamment renseigner :

• votre identité et vos coordonnées ;
• l’adresse précise du bien ;
• son numéro fiscal ;
• le nombre de pièces et de lits ;
• son statut de résidence principale ou secondaire ;
• son éventuel classement en meublé de tourisme.

Une information change ? Actualisez votre déclaration. Le numéro d’enregistrement permet à la commune d’identifier le logement et de contrôler le respect des règles locales.

Combien de jours pouvez-vous louer votre résidence principale ?

Votre logement constitue votre résidence principale si vous l’occupez au moins huit mois par an. La loi prévoit des exceptions en cas d’obligation professionnelle, de raison de santé ou de force majeure.

Vous pouvez louer ponctuellement cette résidence sans demander d’autorisation de changement d’usage. En revanche, vous devez respecter le nombre maximal de nuitées fixé par votre commune.

La limite nationale atteint 120 jours par année civile, mais la mairie peut la réduire à 90 jours. Ne partez donc pas du principe que vous pouvez toujours louer pendant quatre mois : vérifiez la règle applicable à l’adresse du logement.

Ce plafond concerne la location de l’ensemble de votre résidence principale. Si vous louez uniquement une chambre tout en restant sur place, la situation diffère.

Les plateformes doivent bloquer les réservations dès que vous atteignez le plafond annuel. La mairie peut aussi vous demander, ou demander directement à la plateforme, de lui transmettre le nombre de jours loués.

Si vous dépassez la durée autorisée, vous risquez une amende pouvant aller jusqu’à 15 000 €.

Quand faut-il demander une autorisation de changement d’usage ?

Voici la démarche qui sème le plus souvent le doute. Le numéro d’enregistrement ne vous donne pas automatiquement le droit de louer. Dans certaines communes, vous devez aussi obtenir une autorisation de changement d’usage.

Cette formalité encadre le passage d’un logement destiné à l’habitation vers une utilisation en meublé de tourisme. Elle concerne surtout les résidences secondaires et les biens réservés toute l’année à la location de courte durée.

Certaines grandes villes l’imposent déjà. D’autres communes ont choisi d’encadrer cette activité pour préserver leur parc de logements. Depuis la loi du 19 novembre 2024, les municipalités disposent de moyens supplémentaires pour réglementer les meublés touristiques ou limiter leur développement dans certains quartiers.

Selon les règles locales, la mairie peut accorder :

• une autorisation temporaire ou personnelle, qui prend fin lorsque vous cessez l’activité et ne suit pas automatiquement le logement en cas de vente ;
• une autorisation pour une durée limitée, accordée pour cinq ans au maximum et sans renouvellement automatique ;
• une autorisation avec compensation, qui vous oblige à transformer en habitation un local auparavant utilisé comme bureau ou commerce.

La compensation concerne surtout les secteurs où les logements manquent. Son fonctionnement varie d’une ville à l’autre. À Paris, Lyon ou Marseille, les conditions diffèrent parfois selon l’adresse, la surface du bien et le nombre de logements déjà exploités par le propriétaire.

Avant d’acheter un appartement pour le louer toute l’année aux touristes, interrogez donc la mairie sur les autorisations nécessaires pour la location saisonnière. Une excellente rentabilité prévisionnelle perd vite de son charme lorsque la réglementation bloque le projet.

Changement d’usage ou changement de destination : quelle différence ?

Les termes se ressemblent, mais ils ne désignent pas la même démarche :

• Le changement d’usage concerne la manière dont vous utilisez réellement le bien. La mairie peut l’exiger lorsqu’un logement devient un meublé de tourisme.
• Le changement de destination relève du droit de l’urbanisme. Il intervient, par exemple, lorsque vous transformez un commerce en logement ou en hébergement hôtelier. Selon les travaux prévus, vous devrez aussi déposer une déclaration préalable ou demander un permis de construire.

Votre projet peut nécessiter l’une de ces démarches, les deux ou aucune. En cas de doute, présentez directement votre situation au service urbanisme de la mairie.

Location saisonnière en copropriété : quelles vérifications effectuer ?

La mairie n’est pas votre seul interlocuteur. Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, commencez par relire le règlement de copropriété.

Une clause d’habitation exclusivement bourgeoise peut interdire toute activité professionnelle ou commerciale, dont la location touristique. D’autres règlements l’autorisent, à condition de ne pas occasionner de nuisances.

Depuis le 21 novembre 2024, les nouveaux règlements de copropriété doivent indiquer clairement s’ils autorisent ou interdisent la location en meublé de tourisme.

Une copropriété peut également voter son interdiction à la majorité de l’article 26, soit la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Cette possibilité concerne les résidences secondaires lorsque le règlement interdit déjà les activités commerciales dans les lots qui ne leur sont pas destinés.

Après avoir enregistré le logement, informez le syndic de votre activité. Il en fera état lors de la prochaine assemblée générale.

Même si le règlement autorise la location saisonnière, vous restez responsable des troubles causés par vos voyageurs. Fêtes nocturnes, dégradations ou valises à roulettes dans l’escalier à trois heures du matin : les vacances des uns ne doivent pas devenir le feuilleton des voisins.

Quel DPE faut-il pour louer un meublé de tourisme ?

Les passoires thermiques ne sont plus à l’abri sous prétexte qu’elles accueillent des vacanciers.

En métropole, si votre projet nécessite une nouvelle autorisation de changement d’usage, vous devez présenter un DPE classé de A à E. Un logement classé F ou G ne peut donc plus obtenir cette autorisation.

À partir de 2034, les meublés de tourisme qui ne constituent pas la résidence principale du propriétaire devront respecter les critères de décence énergétique. En métropole, ils devront afficher une classe comprise entre A et D. Le maire pourra aussi vous demander de lui transmettre un DPE valide.

Anticipez cette évolution dès l’achat. Un studio bon marché, mais très énergivore, risque de réclamer des travaux importants avant même d’accueillir son premier voyageur.

Quelles autres démarches effectuer avant de louer ?

Vous avez obtenu votre numéro d’enregistrement et, si besoin, votre autorisation de changement d’usage ? Il reste quelques formalités à accomplir avant l’arrivée des premiers vacanciers.

Déclarer le début de votre activité

Sur le plan fiscal, la location meublée constitue une activité commerciale. Vous devez déclarer son démarrage sur le guichet unique des formalités des entreprises afin d’obtenir un numéro SIRET.

Cette obligation s’applique même si vous ne louez que quelques semaines par an et relevez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Vous déclarez ensuite vos recettes dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le montant encaissé, le classement du logement et le choix entre le micro-BIC et le régime réel déterminent votre régime d’imposition.

Déclarer l’occupation du logement

Vous devez également renseigner le statut du bien dans le service « Gérer mes biens immobiliers » de votre espace impots.gouv.fr. Actualisez cette déclaration si l’occupation ou l’utilisation du logement change.

Cette formalité fiscale ne remplace ni l’enregistrement du meublé ni l’autorisation délivrée par la mairie.

Vérifier la taxe de séjour

Lorsque la commune ou l’intercommunalité applique une taxe de séjour, le voyageur la paie. Vous devez la collecter puis la reverser, sauf si une plateforme s’en charge directement en tant qu’intermédiaire de paiement.

Son montant varie selon le classement du logement, le prix de la nuitée et les tarifs votés localement.

Préparer un contrat de location

Vous devez établir un contrat écrit pour chaque réservation. Celui-ci indique notamment :

• votre identité et celle du voyageur ;
• l’adresse et la description du logement ;
• les dates et la durée du séjour ;
• le prix, les charges et les modalités de paiement ;
• le versement d’arrhes ou d’un acompte ;
• les conditions d’annulation ;
• le dépôt de garantie éventuel ;
• le numéro d’enregistrement ;
• le nombre maximal d’occupants.

La loi ne vous oblige pas à réaliser un état des lieux en location saisonnière, mais mieux vaut ne pas vous en passer. Avec un inventaire précis et quelques photos datées, les discussions deviennent beaucoup plus simples si une chaise revient bancale ou si la cafetière disparaît mystérieusement.

Quelles sanctions en cas de location saisonnière irrégulière ?

Les sanctions varient selon le manquement. L’administration peut aussi les cumuler si vous ne respectez pas plusieurs obligations.

Infraction	Sanction maximale
Absence d’enregistrement	10 000 €
Fausse déclaration ou faux numéro	20 000 €
Dépassement du plafond annuel de location de la résidence principale	15 000 €
Absence d’autorisation de changement d’usage	100 000 € par local
Non-respect des futures exigences énergétiques	5 000 € par local

Passer par une plateforme ne transfère pas votre responsabilité. Elle peut collecter la taxe de séjour ou bloquer les réservations lorsque vous atteignez le plafond annuel, mais vous devez toujours vérifier que la réglementation vous autorise à louer.

FAQs

Pouvez-vous louer votre résidence principale sur Airbnb sans autorisation ?

Vous n’avez normalement pas besoin d’une autorisation de changement d’usage pour louer ponctuellement votre résidence principale. Vous devez toutefois enregistrer le logement et respecter la limite fixée par la commune, comprise entre 90 et 120 jours par an. Pensez aussi à vérifier le règlement de copropriété.

Le numéro d’enregistrement suffit-il pour louer légalement ?

Non. Il identifie le logement, mais ne remplace pas l’autorisation de changement d’usage lorsque la mairie l’impose. Il ne garantit pas non plus que la location respecte le règlement de copropriété ou les règles d’urbanisme.

Pouvez-vous transformer une résidence secondaire en location saisonnière ?

Oui, mais attendez-vous à des démarches plus lourdes. Outre l’enregistrement, la mairie peut exiger une autorisation de changement d’usage. Dans certaines villes, elle impose aussi une compensation qui peut rendre le projet difficile ou coûteux.

Faut-il un numéro SIRET pour quelques semaines de location par an ?

Oui. Même occasionnelle, la location meublée doit être déclarée pour obtenir un numéro SIRET. Cette formalité reste distincte de l’enregistrement du logement comme meublé de tourisme.

Les autorisations nécessaires pour la location saisonnière : l’essentiel à retenir

Avant d’ouvrir votre calendrier de réservation :

• vérifiez les règles instaurées par la commune ;
• consultez le règlement de copropriété ;
• enregistrez le meublé de tourisme ;
• affichez son numéro dans toutes les annonces ;
• demandez si la mairie exige une autorisation de changement d’usage ;
• contrôlez le DPE si cette autorisation s’applique ;
• informez le syndic si le logement se trouve en copropriété ;
• déclarez votre activité pour obtenir un numéro SIRET ;
• respectez le plafond de location de votre résidence principale ;
• préparez un contrat et vérifiez les modalités de la taxe de séjour.

Les règles applicables aux meublés de tourisme évoluent vite et laissent une large place aux décisions locales. Pour connaître les autorisations nécessaires pour la location saisonnière, vérifiez toujours la situation du logement auprès de la mairie. Quelques minutes de recherche peuvent vous éviter de construire tout un projet autour d’une autorisation impossible à obtenir.