Les autorisations nécessaires pour la location saisonnière

La location saisonnière est un type de location meublée qui s’adresse habituellement aux touristes, ou à des étudiants, pour une durée relativement courte, c’est-à-dire inférieure à 1 an. Que ce soit à la mer, à la montagne, en campagne, ce phénomène prend de plus en plus d’ampleur depuis quelques années.
La location saisonnière est en général l’une des niches de l’investissement immobilier parmi les plus rentables, mais requiert de respecter un certain nombre de règles. Voici les différentes autorisations nécessaires pour parvenir à louer votre logement à la saison.

Voici, en résumé, les déclarations et autorisations préalables nécessaires pour louer en saisonnier :

  1. Toute personne qui loue un meublé de tourisme, classé ou non, doit préalablement avoir effectué une déclaration à la mairie.
  2. Certaines communes imposent aux bailleurs de demander une autorisation pour changement d’usage (locaux d’habitation transformés pour un autre usage tel que la location touristique de courte durée).

Qu’est-ce qu’une location saisonnière ?

Est appelé location saisonnière tout logement loué sur une courte durée, généralement au moment des vacances.

L’article 324-1 du Code du Tourisme précise que seul un bien à l’usage exclusif du locataire peut relever du régime de la location saisonnière.
Par exemple, une chambre chez l’habitant n’est pas considérée comme location de vacances.

Pour ce qui est du bail de location, la location saisonnière est régie uniquement par le Code civil, contrairement aux baux de location traditionnels.

Cependant, la durée de la location, le prix de location ainsi que les conditions du contrat sont fixés en toute liberté par le propriétaire et le locataire.
Aucune durée minimale n’est prévue dans la réglementation d’une location saisonnière.

A Noter !

Avant de mettre son logement en location saisonnière, le propriétaire doit veiller que le règlement de copropriété y soit favorable.

Une déclaration en mairie

D’après l’art. 324-1-1 du Code du tourisme, la déclaration n’est pas nécessaire si la location saisonnière est la résidence principale du loueur.

Toutefois, quand le logement saisonnier ne concerne pas votre résidence principale, il est obligatoire d’effectuer une déclaration auprès de la mairie où se trouve votre bien immobilier. Si vous ne le faites pas, vous vous exposez à certaines sanctions, dont une amende pouvant atteindre 450 €.

Cela concerne aussi bien une maison individuelle, un appartement, pour quelques semaines, quelques nuits, de manière régulière ou pas.

A Noter !

Un logement s’avère considéré comme une résidence principale quand il est occupé plus de 8 mois par an, sauf pour obligation professionnelle, pour raison de santé ou en cas de force majeure par la personne responsable dudit logement.

Dans cette déclaration, plusieurs éléments sont à délivrer :

  • Votre identité ;
  • Vos coordonnées ;
  • L’adresse de la location meublée ;
  • Le nombre de pièces du logement ;
  • Le nombre de lits ;
  • La ou les périodes durant lesquelles le logement sera loué ;
  • Le niveau de classement du meublé : entre 1 et 5 étoiles en fonction de 112 critères répartis en 3 groupes (équipements, accessibilité et développement durable et services au client).

À propos du changement d’état (ou d’usage)

Certaines communes peuvent être amenées à demander une autorisation pour changement d’usage.

Cela signifie que le fait de louer un local meublé à destination d’une habitation de façon répétée pour des durées courtes et à une clientèle de passage qui n’y élit pas son domicile représente un changement d’état.

Les villes concernées par cette mesure sont les suivantes :

  • Les communes avec plus de 200 000 habitants ;
  • Les communes de la petite couronne (départements 92, 93 et 94) ;
  • Les communes de plus de 50 000 habitants qui se situent en zone tendue.

Pour les villes de plus de 200 000 habitants

En tant que bailleur, vous devez effectuer une demande auprès de votre mairie pour obtenir l’autorisation de changement d’état de votre bien à louer.

Le ou les propriétaires qui propose ensuite ledit logement en location saisonnière sur Internet doit fournir une attestation sue l’honneur indiquant son bon droit de proposer son logement en location saisonnière.

Le cas avec Paris

À Paris, les contraintes sont plus importantes.

En effet, la mairie de Paris a pour objectif d’éviter la réduction de l’offre locative classique, et, par conséquent, de l’augmentation du coût des logements.

Si vous cherchez à proposer un bien, autre que votre résidence principale, en tant que location saisonnière, vous devez en tant que propriétaire en faire la demande auprès de la mairie de Paris. C’est elle, en dernier lieu, qui vous autorise à transformer votre logement en local commercial.

Attention toutefois : cette autorisation n’est délivrée que si le propriétaire respecte la « règle de la compensation ».

Concrètement, vous devez transformer une surface qui n’avait pas usage de lieu d’habitation comme un bureau ou un commerce en logement.

Dans les faits, pour les logements au cœur de la capitale et à l’ouest de Paris, 1 m² transformé en location saisonnière = 2 m² d’habitation.

Pour les autres secteurs, l’équivalence sera uniquement de 1 nouveau m².

Numéro d’immatriculation pour la ville de Paris

Depuis le 1er octobre 2017, les hôtes proposant une location saisonnière à Paris doivent obligatoirement inscrire leur logement sur le site internet dédié de la Mairie et ainsi obtenir un numéro d’immatriculation (décret du 28 avril 2017). Cette démarche concerne tous les hôtes parisiens, qu’ils louent une résidence principale ou secondaire.

Voici les étapes à suivre pour s’enregistrer :

  1. Rendez-vous sur le site dédié de la mairie de Paris.
  2. Connectez vous ou créez un votre compte compte.
  3. Renseignez vos données personnelles.
  4. Renseignez l’adresse du logement (cliquez sur « J’identifie le local autrement », les champs « Date de décision » et « Niveau de classement » sont facultatifs.).
  5. Validez le formulaire.
  6. Une nouvelle page s’affichera alors avec votre numéro d’enregistrement. Un email vous sera envoyé également.
  7. Renseignez votre numéro dans votre annonce Airbnb (Gérer mon annonce, l’onglet Législation locale).

Le cas de Lyon

Les mêmes contraintes s’appliquent à Lyon qu’à paris, il faut donc passer par une demande de déclaration de location à la mairie et, ensuite, faire une demande de changement d’usage.

Cependant, pour Lyon, un logement avec une superficie inférieure à 60 m² ne requiert pas d’obligation d’acheter un local commercial comme compensation. Cette contrainte demeure obligatoire pour une superficie au-delà de 60 m².

Le cas de Marseille

Le cas de Marseille est similaire à celui de Lyon ou de Paris.

La demande de déclaration de location à Marseille est obligatoire et ensuite faire une demande de changement d’usage.

Mais, actuellement, les bailleurs à Marseille ne sont pas soumis à la règle de la compensation.

Location saisonnière d’une résidence principale

En cas de location saisonnière de votre résidence principale, c’est la loi ALUR qui fait foi.

En effet, cette législation officialise le droit à la location d’une partie ou de la totalité de votre résidence principale, sans avoir à demander une autorisation en mairie.

La seule obligation à laquelle vous devez souscrire est de ne pas dépasser une durée totale de location à l’année équivalente à 4 mois.

Que ce soit à Paris ou ailleurs, il n’y a aucune obligation de demander l’accord des copropriétaires en cas de location courte durée.

Récapitulatif des obligations du propriétaire

  • Déclarer à la mairie la location en saisonnier.
  • Respecter la durée maximum de location.
  • Réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires.
  • Établir un bail de location écrit et exhaustif.
  • Fournir un descriptif du logement et de son environnement.
  • Faire un état des lieux d’entrée et de sortie.
  • Proposer une location meublée et équipée.
  • Livrer un logement en bon d’état d’usage et de réparation.
  • Réaliser les éventuels travaux de réparation et entretiens nécessaires.
  • Déclarer les revenus issus de location saisonnière.
  • Sécuriser le logement (alarme, détecteurs de fumée, barrière, etc.).
  • Restituer la caution.
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