5/5 (2)
Le dépôt de garantie ne couvre pas les dégradations du logement par le locataire

Dans l’objectif de contrer les éventuels excès et débordements de certains propriétaires bailleurs envers leur locataire, différents processus ont été instaurés afin d’éviter l’augmentation inconsidérée des loyers. On parle alors d’encadrement des loyers.


Ce dispositif prend trois formes, à savoir la détermination d’un montant de loyer en prenant en compte un plafond au mètre carré, l’augmentation du loyer pendant la location et la revalorisation du loyer entre deux baux.

Mais qu’en est-il pour les propriétaires-bailleurs ?

Explication de l’encadrement des loyers

L’encadrement (ou plafonnement) des loyers a été créé initialement par loi de mars 2014 dite loi Alur.

Ce dispositif interdit l’augmentation des prix de loyers dans certaines zones de la métropole française, appelées zones tendues.

L’objectif de l’encadrement des loyers est de favoriser l’accès au logement, mais aussi de limiter les éventuelles hausses abusives des prix dans certaines grandes villes à l’instar de Paris.

Concrètement, une zone tendue est une zone où les prix des loyers s’avèrent déjà très élevés en comparaison avec les prix pratiqués dans le reste de la France. Cela crée alors un déséquilibre entre l’offre et la demande.

Alors que cela devait concerner 28 agglomérations françaises, il n’y a que la ville de Paris en 2015 et la ville de Lille en février 2017 chez qui cela a été appliqué.

L’augmentation de loyer dans un cas unique

La seule exception qui autorise l’augmentation du loyer s’applique dans le cadre d’une relocation.

Dès lors, on applique ce que l’on appelle l’IRL (Indice de référence des loyers).

Ce même indice fixe le plafond de la hausse des loyers que les propriétaires-bailleurs peuvent demander.

L’indice IRL est revu chaque année et s’applique aussi bien pour un meublé vide comme pour un logement meublé.

On le calcule sur la moyenne des 12 derniers mois de l’évolution des prix à la consommation.

La date de l’Indice de référence des loyers à prendre en compte est celle qui figure sur le contrat de location.

De son côté, le propriétaire-bailleur dispose d’un délai de 12 mois pour faire la demande d’augmentation de loyer auprès de son locataire.

Une fois que ce délai est passé, la révision pour l’année encourue est impossible.

Définition d’un loyer médian

Afin de définir un encadrement des loyers juste, l’OLAP (Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne) a défini un indice de référence médian, un autre indice majoré et enfin un autre majoré pour une zone précise.

Le calcul d’un loyer de référence médian repose sur 4 critères objectifs :

  • La zone en question : arrondissement voire quartier ;
  • Le type de location : logement meublé ou vide ;
  • La date de construction de la location : avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1970 et 1990 et entre 1990 et aujourd’hui ;
  • Le nombre de pièces.

En règle générale, le prix de référence majoré est égal à 20 % environ du prix de référence médian tandis que le prix de référence minoré représente environ -30 % du prix de référence médian.

Dans les faits, c’est le prix de référence majoré qui est le plus couramment utilisé puisqu’il fixe le plafond maximum du montant du loyer à ne pas dépasser par un propriétaire bailleur.

Et si le propriétaire-bailleur dit non ?

Des sanctions possibles

Si le bailleur refuse d’appliquer le dispositif d’encadrement des loyers, c’est-à-dire s’il demande un loyer avec un montant plus important que les loyers majorés de 20 %, il s’expose tout simplement à une demande juridique visant à baisser le montant du loyer.

De son côté, le locataire peut contacter directement la CDC (Commission départementale de conciliation) puis saisir le TI (Tribunal d’instance) comme nouvelle démarche.

D’après les textes, une fois que le propriétaire bailleur a été mis en demeure — laquelle demeure sans succès — de rendre conforme son contrat de location avec le dispositif de l’encadrement des loyers, et s’il n’a pas remboursé son locataire des éventuels trop-perçus, la préfecture de son département peut décider d’une amende d’un montant de :

  • Jusqu’à 5000 € pour une personne physique ;
  • Jusqu’à 15 000 € pour une personne morale.

Il ne faut pas oublier que ces amendes administratives s’additionnent habituellement aux condamnations juridiques, à savoir la réduction du loyer inscrit dans le bail ainsi que l’acquittement des trop-perçus.

Solution intermédiaire

Toutefois, le propriétaire-bailleur bénéficie d’une solution intermédiaire, quoique minime.

En effet, il dispose d’une alternative : déterminer une somme citée comme « complément de loyer ».

Cette solution s’applique uniquement si le logement possède des caractéristiques spécifiques en termes de localisation ou même de confort ou encore s’il possède des qualités extraordinaires (parking, terrasse, vue sur un monument national, etc.)

Les détails et caractéristiques justificatifs de cette somme complémentaire sont à mentionner dans le bail locatif.

Néanmoins, cette solution demeure encore relativement floue et des soucis peuvent toujours survenir.

Du nouveau depuis 2018

Avec la loi N° 2018-1021 de novembre 2018, l’encadrement des loyers fait son grand retour sur le devant de la scène.

Un encadrement sur demande

Désormais, l’encadrement des loyers ne concerne que les villes qui en ont fait la demande, ce qui est le cas de la capitale (depuis le 1er juillet 2019) pour une expérience d’une durée de 5 ans.

En l’occurrence à Paris, les nouveaux plafonds s’appliquent à tous les contrats de bail signés depuis le 1er juillet 2019, quel que soit le type de la location.

Cela touche autant les premières locations, les relocations ou encore les renouvellements de baux.

L’encadrement des loyers ne s’applique, en revanche, aux baux en cours ni aux reconductions tacites.

Une contre-attaque des bailleurs

Mais l’Unis (Union des syndicats de l’immobilier) conteste la méthode de classement des logements dans le cadre de la fixation du loyer de référence, cherchant ainsi à annuler ce dernier arrêté.

L’Unis dénonce le découpage géographique qui date de 1860 et qui, de fait, ne correspond plus à réalité d’aujourd’hui.

De plus, l’Unip (Union nationale des propriétaires immobiliers) a décidé de saisir le Conseil d’État le 12 juin 2019 afin de chercher à annuler le décret pour illégalité.

L’explication est simple : cette nouvelle décision ne s’appuie pas sur le respect des 4 critères décidés par la ville de Paris pour expérimenter l’encadrement des loyers.

Pour savoir ce qu’il en est et si votre quartier entre dans le dispositif d’encadrement des loyers, la DRIHL (Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement) a mis en ligne une carte interactive.

.

Les commentaires sont fermés.

Découvrez notre logiciel de gestion locative immobilière et rejoignez notre communauté de particuliers bailleurs. Un outil efficace et gratuit utilisé par des milliers d'utilisateurs !

OUVRIR VOTRE COMPTE    GRATUIT