Encadrement des loyers pour propriétaires bailleurs

Sommaire

Le dispositif de l’encadrement des loyers est une mesure de plafonnement des loyers d’habitation présente dans vingt-quatre villes de France dites « zone tendues ».

Dans l’objectif de contrer les éventuels excès et débordements de certains propriétaires bailleurs envers leur locataire, différents processus ont été instaurés afin d’éviter l’augmentation inconsidérée des loyers. On parle alors d’encadrement des loyers.

Explication de l’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers (ou plafonnement) a été créé initialement par la loi de mars 2014 dite loi Alur. Il établit une restriction sur le montant du loyer fixé par le propriétaire lorsqu’il met en location un logement, qu’il soit loué via un bail d’habitation ou un bail mobilité.

Ce dispositif prend trois formes, à savoir la détermination d’un montant de loyer en prenant en compte un plafond au mètre carré, l’augmentation du loyer pendant la location et la revalorisation du loyer entre deux baux.

L’encadrement des loyers interdit l’augmentation des prix de loyers dans certaines zones de la métropole française, appelées zones tendues.

Concrètement, une zone tendue est une zone où les prix des loyers s’avèrent déjà très élevés en comparaison avec les prix pratiqués dans le reste de la France. Cela crée alors un déséquilibre entre l’offre et la demande.

L’objectif de l’encadrement des loyers est de favoriser l’accès au logement, mais aussi de limiter les éventuelles hausses abusives des prix dans certaines grandes villes à l’instar de Paris.

Les agglomérations où on applique le dispositif de l’encadrement de loyer sont les suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

L’encadrement des loyers est applicable dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail pour un logement privé se situant en zone tendue.

Existent-ils des cas exceptionnels à l’encadrement du loyer ?

Hors de ces zones tendues, les loyers des locations vides et meublées restent libres. Par ailleurs, dans les zones concernées, l’encadrement ne s’applique pas dans les cas suivants :

Selon la loi de 1948, les logements conventionnés APL et les logements sociaux ne sont pas concernés par l’encadrement de loyers.
Il en est de même des constructions mises en location pour la première fois, qu’elles soient neuves ou anciennes.
Si le propriétaire a effectué des travaux dont le coût égal ou dépasse la dernière année de loyer et le chantier date de moins de 6 mois, il n’est pas soumis à l’encadrement.
La règle échappe également aux logements inhabités depuis plus de 18 mois.

Le complément de loyer

Le complément de loyer représente une partie du montant du loyer (en plus du loyer de base).

Les plafonds peuvent être légalement dépassés par le complément de loyer (le bail a été signé depuis le 1er juillet 2019). Le logement doit avoir des caractéristiques de localisation ou de confort réunissant les conditions suivantes :

Être déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique (par exemple : vue sur un monument historique…);
Ne pas avoir déjà été prises en compte pour fixer le loyer de référence (ce qui exclut notamment le nombre de pièces principales et l’époque de construction du logement);
Ne pas donner lieu à récupération par le propriétaire au titre des charges ou des travaux économies d’énergie.

Lorsque le bail est signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 des caractéristiques suivantes :

Sanitaires sur le palier ;
Signes d’humidité sur certains murs ;
Diagnostic de performance énergétique de classe F ou G ;
Fenêtres laissant anormalement passer l’air (hors grille de ventilation) ;
Vis-à-vis à moins de 10 m ;
Infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur ;
Problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois ;
Installation électrique dégradée ;
Mauvaise exposition de la pièce principale.

Bon à savoir

Le bail doit obligatoirement mentionner le montant global du complément de loyer et toutes les caractéristiques du logement justifiant ce complément.

Complément de loyer abusif

Si le bailleur refuse d’appliquer le dispositif d’encadrement des loyers, c’est-à-dire s’il demande un loyer avec un montant plus important que les loyers majorés de 20 %, il s’expose tout simplement à une demande juridique visant à baisser le montant du loyer.

Le locataire peut contester un complément de loyer abusif en suivant ces étapes :

Étape 1 : Saisie de la Commission de Conciliation
Le locataire dispose de 3 mois à compter de la date de signature du contrat de location pour saisir la Commission Départementale de Conciliation.
Étape 2 : Justification du Complément de Loyer
Le propriétaire est ensuite invité à justifier le complément de loyer réclamé.
Étape 3 : Tentative de Conciliation
Les deux parties tentent de parvenir à un accord lors de la conciliation.

Suite à la conciliation, deux scénarios se présentent :

Accord trouvé : Le montant du loyer est déterminé dans le document de conciliation que la commission émettra.
Pas d’accord : Le locataire a alors 3 mois après réception de l’avis du juge de la commission pour demander la suppression ou la réduction du complément de loyer.

La décision prend effet à partir de la date d’effet du bail, quelle que soit l’issue.

Sanctions Possibles

Le préfet de la ville où se situe le logement dispose de 2 mois pour contraindre le bailleur à ajuster le montant de son loyer dans le bail par le biais d’une mise en demeure. Le bailleur doit également rembourser tout montant perçu en trop au locataire.

Amendes encourues

Le bailleur a 1 mois pour répondre au préfet. S’il ne se conforme pas aux mesures imposées par le préfet, il risque une amende pouvant aller jusqu’à 5 000€. En cas de personne morale en tant que bailleur, l’amende peut atteindre 15 000€.

Il ne faut pas oublier que ces amendes administratives s’additionnent habituellement aux condamnations juridiques, à savoir la réduction du loyer inscrit dans le bail ainsi que l’acquittement des trop-perçus.

L’augmentation du loyer encadré selon l’IRL

Il n’est pas possible d’augmenter le loyer entre deux locataires au-delà de la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) si vous n’avez pas ajusté le loyer au cours des 12 derniers mois.

Ce même indice fixe le plafond de la hausse des loyers que les propriétaires-bailleurs peuvent demander.

Dans toutes les villes où les loyers de référence seront instaurés, un propriétaire ne pourra envisager une réévaluation du loyer que si ce dernier est actuellement inférieur au loyer de référence minoré. Dans ce cas, le nouveau montant de loyer proposé ne pourra pas dépasser le loyer de référence minoré. Cette augmentation sera appliquée selon un fractionnement en tiers ou en sixièmes, dépendant de la durée du contrat.

Important !

Pour les révisons qui seront faites avec l’IRL publié à partir d’octobre 2022 et jusqu’en avril 2024, la hausse sera plafonnée (3,5 % en métropole, de 2 % à 3,5 % en Corse, 2,5 % outre-mer).

Définition d’un loyer médian

Afin de définir un encadrement des loyers juste, l’OLAP (Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne) a défini un indice de référence médian, un autre indice majoré et enfin un autre majoré pour une zone précise.

Le calcul d’un loyer de référence médian repose sur 4 critères objectifs :

La zone en question : arrondissement voire quartier ;
Le type de location : logement meublé ou vide ;
La date de construction de la location : avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1970 et 1990 et entre 1990 et aujourd’hui ;
Le nombre de pièces.

En règle générale, le prix de référence majoré est égal à 20 % environ du prix de référence médian tandis que le prix de référence minoré représente environ -30 % du prix de référence médian.

Dans les faits, c’est le prix de référence majoré qui est le plus couramment utilisé puisqu’il fixe le plafond maximum du montant du loyer à ne pas dépasser par un propriétaire bailleur.

Références pour l’encadrement des loyers.

Voici la liste des sites pour obtenir les informations sur l’encadrement des loyers :

Paris intra-muros – réactivé le 01/07/2019
Agglomération de Plaine commune – depuis le 01/06/2021
- Aubervilliers
- Épinay-sur-Seine
- L’Île-Saint-Denis
- La Courneuve
- Pierrefitte-sur-Seine
- Saint-Denis
- Saint-Ouen
- Stains
- Villetaneuse
Agglomération Est Ensemble – depuis le 01/12/2021
- Bagnolet
- Bobigny
- Bondy
- Le Pré-Saint-Gervais
- Les Lilas
- Montreuil
- Noisy-le-Sec
- Pantin
- Romainville
Agglomération de Lille – depuis le 01/03/2020
- Lille
- Hellemmes
- Lomme
Lyon + Villeurbanne – depuis le 01/11/2021
Montpellier depuis le 01/7/2022
Bordeaux depuis le 15/07/2022

Comment échapper à l’encadrement des loyers ?

La réglementation prévoit des dispositions permettant de déroger à l’encadrement des loyers, offrant ainsi la possibilité de surmonter les limitations.

Complément de loyer

Comme mentionné dans l’article, afin de dépasser l’encadrement des loyers, il est nécessaire de recourir au complément de loyer et d’appliquer un supplément au loyer de base. Cependant, pour y parvenir, il est impératif de pouvoir justifier cette augmentation.

Signer un bail qui ne concerne pas la résidence principale

Pour éviter cette mesure d’encadrement, une solution simple consiste à conclure un bail qui ne concerne pas la résidence principale du locataire.

Il existe plusieurs types de baux qui vous permettent de fixer un loyer libre, notamment :

Louer à une société via un bail de logement de fonction.
Louer en tant que résidence secondaire (bail meuble, bail mobilité, bail civil).
Louer de manière saisonnière, par exemple via Airbnb. Cependant, il convient de noter que la réglementation sur la location saisonnière peut rendre cette option moins avantageuse. Par conséquent, la solution la plus pratique est souvent de louer à une entreprise qui hébergera l’un de ses salariés. Idéalement, pour cette option, vous devriez disposer d’un bien meublé de qualité et passer par des agences spécialisées disposant de contacts au sein de grandes entreprises.

Le Bail mobilité

En ce qui concerne le bail mobilité, il est soumis à l’encadrement des loyers lorsqu’il est utilisé comme résidence principale du locataire, comme le rappelle une publication de l’ANIL. Pour échapper à cette restriction, il est nécessaire de spécifier dans le bail mobilité qu’il s’agit d’une résidence secondaire du locataire et, de préférence, de limiter la durée d’occupation à huit mois, ce qui est généralement la durée retenue pour les résidences principales. Pour plus d’informations à ce sujet, vous pouvez consulter notre fiche sur le bail mobilité.

FAQ – Questions fréquentes

Est-ce que mon bien est concerné ?

Vous souhaitez savoir si votre bien immobilier se trouve dans une zone géographique concernée par l’encadrement des loyers? Il suffit de consulter le Décret du 25 août 2023 qui affiche en son annexe la liste des communes concernées.

Vous pouvez également utiliser ce simulateur afin de savoir si votre bien en location est situé en zone tendue.

Si vous n’aviez pas effectué une hausse sur le dernier bail signé au cours des 12 derniers mois, vous avez le droit de réévaluer la location. Etant donné que vous êtes en zone tendue, vous devez tenir compte de la variation de l’Indice de Référence des Loyers qui sert d’indication pour la révision du loyer.

Quels sont les risques si mon loyer est trop élevé ?

Pour mieux rentabiliser votre investissement immobilier, vous êtes tenté de fixer le loyer au-dessus des normes. Si vous êtes dans ce cas de figure, sachez que votre locataire a le droit de faire un recours pour que vous révisiez son loyer à la baisse.

Pour éviter les mauvaises surprises, pensez-y lors de la signature du prochain bail locatif. Dans le cas contraire, si votre bien immobilier se trouve en zone tendue mais que le montant du dernier loyer vous semble sous-évalué, vous avez le droit de procéder à une hausse. Bien entendu, vous devez apporter des preuves et des arguments pour justifier votre démarche.