Investir dans l’immobilier avec ou sans travaux ?

L’investissement dans l’immobilier demeure encore aujourd’hui un refuge pour de nombreux Français. Cependant, deux situations se présentent, à savoir prendre un logement avec ou sans travaux. Les deux cas possèdent des avantages certains, mais comment être certain de faire le bon choix ?
On vous dit tout dans l’article qui suit.

Avantages d’un investissement location sans travaux

Des rentes rapides

Un logement en location en bon état se loue toujours plus facilement et plus rapidement qu’une location à rénover.

Le locataire est plus facile à trouver: il sait qu’il peut quasiment entrer et poser sa valise pour emménager dans l’heure qui suit. Pour le propriétaire bailleur, c’est l’opportunité d’encaisser son premier loyer dès la signature du bail de location. Cela rassure le propriétaire et lui permet d’agrémenter sa trésorerie afin de faire face aux premiers remboursements de son emprunt immobilier ou, tout simplement pour générer du « cash flow » dès l’acquisition du bien.

Un gain de temps et de sérénité

L’autre avantage majeur d’investir dans un logement neuf est le gain de temps pour locataire comme pour le propriétaire. Une fois que le locataire est trouvé, le propriétaire peut se focaliser sur autre chose en gardant sa tranquillité d’esprit.

Ceci s’avère d’autant plus vrai quand l’investisseur achète à distance et qu’il ne possède pas nécessairement un réseau d’artisans dans son carnet d’adresses.

Le temps est un bien précieux et cela l’est d’autant plus en matière d’investissement immobilier. En n’ayant plus de temps à consacrer à la recherche d’un artisan, de faire des devis, de gérer les rénovations et autres travaux, ou encore le choix des matériaux, sans oublier les allées et venues sur le chantier, le propriétaire peut de nouveau se concentrer sur de nouveaux biens à investir.

Un investissement rassurant pour les banques

Avec un bien immobilier sans rénovation, les estimations de loyer s’avèrent toujours plus fiables. En effet, avec ce genre de logement, beaucoup d’agences immobilières peuvent ainsi définir le montant du loyer et établir les attestations nécessaires pour les banques.

De leur côté, les établissements bancaires peuvent travailler sur des simulations concises et proches de la réalité, ce qui les rassure pour accorder un emprunt éventuel.

Quelques inconvénients pour un investissement sans rénovation

S’il existe divers avantages, l’achat d’un bien sans travaux a aussi ses côtés négatifs. En premier lieu, le prix d’achat d’un bien sans travaux est très souvent plus cher que pour un bien à rénover.

L’autre inconvénient est que le choix des équipements et des matériaux ne seront peut-être pas à votre goût. Le bien ne reflètera alors pas l’idée que vous aviez en tête au moment de prendre cette décision.
Il peut être utile d’intégrer dans l’offre d’achat une petite enveloppe qui sera dédiée à la valorisation du bien grâce à de menues rénovations.

Avantages d’un investissement dans une location à rénover

Un aménagement optimisé

Le premier atout allant dans le sens d’un achat d’un bien à rénover est que celui-ci est optimisé dans son aménagement et le choix de l’équipement. Conforme aux goûts du propriétaire, il peut se louer très facilement.

En faisant des travaux de rénovation, le propriétaire fait table rase de l’existant pour configurer l’espace. Chacun est libre de transformer l’intérieur à l’image de ce qu’il souhaite en faire.

De plus, le propriétaire bénéficie des dernières normes en matière d’électricité, de gaz, de plomberie, de chauffage, de quoi assurer un confort pérenne pour les années à venir.

La possibilité de louer plus cher

Avec un bien immobilier rénové, le propriétaire attire une nouvelle clientèle. Il peut ainsi tabler sur un loyer supérieur à la moyenne du marché. Et si le prolétaire a misé sur des équipements et des prestations haut de gamme, c’est l’occasion de toucher une clientèle avec un fort pouvoir d’achat, et donc de proposer un montant de loyer plus élevé.

Le seul écueil à éviter est, toutefois, de tomber dans les rénovations surdimensionnées et pas toujours nécessaires. En effet, leur coût s’avère alors être déséquilibré en rapport avec les futures rentes.

Le logement est valorisé

Dès qu’un logement est rénové, il gagne en valeur. En cas d’éventuelle revente, le propriétaire est certain de réaliser une plus-value par rapport à l’achat initial et de se retrouver dans une position confortable pour négocier.

Là encore, les acheteurs seront plus nombreux et plus accessibles dans le sens où ils sauront où ils mettent les pieds. Ils sauront qu’il n’y aura pas de mauvaises surprises quant à d’éventuels travaux.

Une fiscalité optimisée

En effectuant des travaux dans le bien nouvellement acquis, le propriétaire peut bénéficier d’une facilité fiscale en fonction du régime choisi.

Si l’option retenue est un achat en nom propre en location nue, le propriétaire peut déduire le montant de ses rénovations de l’ensemble de revenus locatifs. Et si le montant dépasse les rentes locatives, il peut encore déduire jusqu’à 10 700€ de ses autres revenus imposables.
Enfin, une partie des rénovations qui n’est pas déduite l’année de l’achat peut être reportée sur les 10 ans qui suivent.

Inconvénients pour un investissement d’un bien à rénover

L’investissement d’un tel type de logement demeure risqué, même si l’on est bien entouré de professionnels et d’artisans qui peuvent chiffrer la nature et le montant des travaux.

Sans compter sur l’éventuelle déconvenue, il faut aussi prendre en compte le temps consacré à la recherche de ces professionnels et artisans: architectes d’intérieur, ingénieurs, maitres d’œuvres, maçons, cuisinistes, électriciens, plombiers, etc.

Et le propriétaire est souvent seul à devoir gérer le déroulement et la coordination des différents corps de métier. Il n’y a pas une voie plus facile que l’autre. Cependant, le propriétaire bailleur ne doit pas oublier de prendre en considération le temps et l’énergie à consacrer pour ce genre de projet.

Et enfin, il ne faut surtout pas oublier d’intégrer le fait que les premières rentes interviennent uniquement après les premières mensualités de remboursement, c’est pourquoi la question de la trésorerie doit rester au cœur des préoccupations. Si certains voient dans telle option une opportunité d’améliorer leur fiscalité, d’autres préfèrent repenser leur patrimoine et l’adapter dans une nouvelle stratégie d’investissement locatif.