L’Investissement locatif est-il toujours rentable : perspectives sur le marché immobilier

Investir dans la pierre reste toujours une valeur sure pour se constituer un patrimoine. Mais entre les taux d’intérêt encore élevés, les contraintes environnementales et les dispositifs fiscaux recentrés, l’investissement locatif est-il toujours aussi rentable ?

La réponse est oui ! En effet, la demande locative reste soutenue et les nouvelles opportunités du marché permettent encore de tirer profit de l’immobilier…mais pour cela il faut une stratégie adaptée à la conjoncture.

Marché immobilier : les tendances

Le marché immobilier semble tourner la page d’un cycle baissier entamé en 2022. Mais derrière cette stabilisation apparente, les disparités restent fortes selon les territoires, les segments et le profil des acheteurs.

Évolution des prix : entre stabilisation et rebonds locaux

Après deux années de baisse, le marché immobilier ancien donne enfin des signes d’apaisement. Si les prix ont globalement reculé en 2024 (- 4%), la tendance s’est ralentie en fin d’année. Au 1er trimestre 2025, les prix sont quasiment stables (+0,1 %), et les Notaires de France anticipent une légère hausse de +0,4 % en mai 2025.

Même tendance du côté des transactions. Après un recul continu depuis 2021, le marché montre un léger soubresaut. À fin février 2025, le nombre de ventes de logements anciens cumulées sur les 12 derniers mois s’élève à 803 000, contre 777 000 ventes atteintes fin 2024. Ce rebond, bien que fragile, marque la fin d’un cycle baissier de près de trois ans.

En revanche, les écarts géographiques restent marqués. En Île-de-France, les prix poursuivent leur baisse (–2,5 % début 2025), avec un repli plus prononcé pour les maisons. À l’inverse, la province montre une dynamique plus favorable, en particulier dans les villes moyennes.

En effet, certaines villes reprennent de la vigueur. Comme à Béziers, Colmar ou Niort où les hausses dépassent les +10 %. Et 44 % des villes de plus de 40 000 habitants affichaient déjà une hausse des prix fin 2024.

Certaines grandes métropoles régionales jusqu’ici atones repartent elles aussi à la hausse, à l’image d’Amiens, Besançon, Caen, Dijon, Lille, Limoges, Saint-Étienne, Toulon ou Tours. D’autres villes, comme Aix-en-Provence, Brest ou Montpellier, montraient aussi des signes de redémarrage fin 2024.

En somme, les zones abordables et bien desservies tirent leur épingle du jeu, là où les grandes métropoles les plus chères restent sous pression.

Une tension locative toujours plus forte

Parallèlement à cette correction des prix, la demande locative n’a cessé de croître. Le resserrement du crédit a exclu de nombreux ménages de l’achat, les contraignant à rester locataires plus longtemps. Résultat ? La tension locative atteint des sommets, notamment dans les grandes villes.

Ainsi, le score de tension locative est passé de 3,3 à 4,8 en un an, un record ! Autrement dit, un bien à la location reçoit en moyenne presque cinq fois plus de candidatures qu’il n’y a d’offres. Cette pression se traduit mécaniquement par une hausse des loyers, estimée à +3,3 % en moyenne en 2024, avec des pointes plus élevées dans les zones tendues.

Une baisse des taux d’intérêt qui relance les projets

En 2023, les taux d’intérêt ont culminé à 4,2 %, gelant de nombreux projets. Depuis, la Banque centrale européenne a amorcé un assouplissement, et les établissements bancaires ont emboîté le pas. En avril 2025, les taux moyens sont redescendus à 3,07 %, permettant une reprise progressive de la production de crédits.

Par exemple, en février 2025, le volume de prêts accordés bondit de 55 % sur un an, un signal encourageant. Cette baisse des taux, conjuguée à des prix plus abordables, redonne de la capacité d’action aux investisseurs.

Réglementations et fiscalité : quelles évolutions en 2025 ?

Investir en 2025 implique de composer avec un cadre fiscal et réglementaire remanié. La fin de certains dispositifs, les nouvelles obligations énergétiques et les ajustements fiscaux ont un impact direct sur la rentabilité d’un investissement locatif.

Fin du Pinel : priorité à la rénovation dans l’ancien

La loi Pinel n’est plus accessible aux nouvelles acquisitions depuis le 1ᵉʳ janvier 2025. Cela marque la fin d’une ère pour l’investissement dans le neuf. En réponse, le gouvernement prolonge les dispositifs de défiscalisation dans l’ancien jusqu’en 2027, à savoir :

• La loi Denormandie permet une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans), à condition de réaliser au moins 25 % de travaux sur le prix total du bien et de respecter des plafonds de loyers et de ressources. Le bien doit être situé dans une commune éligible (programme Action Cœur de Ville ou ORT).
• Loc’Avantages propose une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 65 % des loyers perçus, en contrepartie de loyers encadrés et de la signature d’une convention avec l’ANAH. Le logement doit être performant (DPE A à E), loué nu en résidence principale et conventionné pour au moins 6 ans.

En ce sens, le gouvernement souhaite redonner du pouvoir d’achat au primo-accédant en prolongeant le PTZ (prêt à taux zéro) et inciter les investisseurs à rénover le parc immobilier ancien à des prix attractifs.

LMNP : une fiscalité toujours attractive

En location meublée, le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) conserve son intérêt. Il permet de déclarer ses revenus au régime réel BIC, avec la possibilité d’amortir le bien et le mobilier, ce qui diminue considérablement la base imposable.

De même, le régime micro-BIC reste aussi accessible jusqu’à 77 700 € de recettes locatives, avec un abattement forfaitaire de 50 %.

En 2025, cette formule reste fiscalement rentable pour un investissement locatif. Et ce, même si les amortissements pratiqués devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value au moment de la revente.

Cela n’annule pas l’intérêt du statut, mais modifie l’arbitrage à la sortie. Pour bénéficier d’une exonération totale de la plus-value, le bien devra être conservé au moins 22 ans pour l’impôt sur le revenu, et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Location vide : micro-foncier ou réel

En location nue, le micro-foncier reste accessible avec 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € de loyers. Quant au régime réel, il est plus intéressant dès que les charges sont supérieures à 30 %. Il permet ainsi d’imputer le déficit foncier sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Loi Climat et Résilience : attention au DPE

Depuis janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location. Suivront les logements classés F en 2028, puis les E en 2034. Face à ce calendrier, les bailleurs doivent impérativement anticiper la mise en conformité énergétique de leur bien.
Pour accompagner cet effort, plusieurs dispositifs ont été prolongés, comme :

• MaPrimeRénov’ : prolongée jusqu’au 31 décembre 2025, cette aide forfaitaire finance une partie des travaux en fonction de leur nature (isolation, chauffage, ventilation…) et du niveau de performance énergétique visé. Le montant de MaPrimeRenov’ tient aussi compte des ressources du bailleur. Elle peut atteindre plusieurs milliers d’euros, notamment dans le cadre d’une rénovation globale avec un gain d’au moins deux classes DPE.
• Éco-PTZ (éco-prêt à taux zéro) : disponible jusqu’au 31 décembre 2027, il permet d’emprunter jusqu’à 50 000 € sans intérêts, remboursables sur 20 ans, pour financer des travaux d’amélioration énergétique.

Ces dispositifs sont cumulables et permettent de réduire significativement le reste à charge, en particulier dans le cadre de rénovations lourdes.

Stratégies d’investissement locatif : quelles options privilégier ?

Face à ce contexte mouvant, les stratégies d’investissement doivent s’ajuster. Type de bien, fiscalité, localisation…chaque paramètre compte pour préserver une bonne rentabilité.

Petites surfaces ou grandes surfaces ?

En 2025, investir dans un studio reste rentable. En effet, leur loyer au m² est supérieur, ce qui permet d’atteindre des rendements bruts de 6 à 8 % dans certaines villes. En revanche, le turnover y est plus important, ce qui engendre des frais de relocation et d’entretien plus fréquents.

À l’inverse, les grandes surfaces offrent une rentabilité brute plus faible, souvent entre 3 et 4 %, mais une stabilité locative bien supérieure. Les familles ou les seniors s’installent pour plusieurs années, ce qui limite les vacances locatives et les coûts de gestion.

Meublé ou vide : quel est le meilleur choix ?

Le choix entre location meublée et location vide dépend à la fois du type de bien, de sa localisation et de ta stratégie patrimoniale.

• Le meublé séduit de plus en plus : en 2024, 59 % des logements loués (hors Airbnb) l’étaient meublés, contre 38 % avant 2020. Il permet des loyers plus élevés (jusqu’à +30 % en zone tendue) et offre une fiscalité avantageuse via le régime LMNP, avec amortissements à la clé. En contrepartie, il implique une gestion plus active (mobilier, turnover, comptabilité) et la CFE.
• La location vide, plus simple, reste appréciée pour sa stabilité : baux de trois ans, locataires plus durables, pas de CFE, ni de mobilier à entretenir. Elle est souvent mieux adaptée aux grandes surfaces ou aux zones résidentielles.

Le meublé reste la formule la plus rentable à court terme, surtout pour les petites surfaces en ville. Mais la location vide reste pertinente selon le type de bien et le public visé.

L’important reste de choisir une localisation idéale en adéquation avec la demande locale et de sécuriser ses loyers avec une GLI (garantie des loyers impayés) ou la garantie Visale.

Villes secondaires : un levier de diversification

Le recentrage vers les villes moyennes dynamiques s’intensifie. Saint-Étienne, Limoges, Perpignan ou Le Mans affichent des rendements bruts compris entre 7 et 10 %. Ces villes combinent des prix accessibles et une demande locative soutenue, notamment des jeunes actifs ou étudiants.

Investir hors des grandes métropoles permet de diversifier ses risques, tout en accédant à des biens à fort potentiel. Attention toutefois à bien étudier les perspectives économiques et démographiques de la zone.

Quelles sont les défis pour les investisseurs ?

Même si les opportunités sont là, les contraintes se multiplient et la rentabilité d’un investissement locatif peut se retrouver impacté.

Rénovation énergétique : une ligne budgétaire incontournable

Avec l’interdiction progressive des passoires thermiques, les propriétaires sont nombreux à devoir rénover. Mais les coûts sont souvent élevés, entre 20 000 et 40 000 € selon le bien, le niveau de performance visé et les matériaux utilisés.

Certes, des aides existent, mais elles ne couvrent pas l’intégralité des dépenses. Pour préserver la rentabilité de l’investissement, il est donc important d’intégrer ces travaux dans le financement.

Charges de copropriété et taxe foncière en hausse

Les charges de copropriété ont augmenté de +6,4 % en 2023, et la tendance se poursuit. Hausse du coût de l’énergie, mise aux normes, contrats d’entretien…tout concourt à grignoter les marges d’un investissement locatif.

À cela s’ajoute une hausse sensible des taxes foncières, votée par de nombreuses communes. Ces dépenses, non récupérables, pèsent directement sur le rendement net.

Des locataires de plus en plus exigeants

Les attentes ont évolué, les locataires souhaitent désormais :

• Un logement bien isolé ,
• Un accès rapide à la fibre ,
• Des prestations modernes (rangements, électroménager, domotique).

Dans ce contexte, un logement ancien mal rénové devient moins attractif, se loue moins facilement, et souvent à un loyer inférieur. Les attentes des locataires sont de plus en plus élevées, ce qui oblige les bailleurs à proposer des biens en bon état, bien équipés, et conformes aux normes modernes.

Résultat ? La gestion locative se complexifie et peut générer des frais supplémentaires…sans que cela se traduise par une hausse du loyer.

L’investissement locatif : toujours rentable ?

À l’heure où les conditions de financement se sont durcies et les exigences réglementaires s’intensifient, l’investissement locatif ne relève plus du placement passif. Mais il reste rentable à condition de faire preuve de rigueur, de méthode… et de patience.

Les atouts à ne pas négliger

• Des revenus réguliers : bien géré, un bien locatif peut générer un cash-flow positif ou un complément de revenu appréciable à moyen terme. À plus long terme, une fois le crédit remboursé, il peut devenir une source de revenus stable pour la retraite.
• Un levier de constitution de patrimoine : l’immobilier reste l’un des rares placements accessibles à crédit. Grâce à l’effet de levier, il est possible d’acquérir des actifs importants avec un apport limité, tout en laissant les loyers couvrir une partie des échéances. Sur vingt ans, deux biens financés intelligemment peuvent représenter plusieurs centaines de milliers d’euros de valeur patrimoniale.
• Une protection contre l’inflation : les loyers sont indexés sur l’IRL, tandis que la dette, elle, reste fixe. En période d’inflation, cette combinaison joue en faveur du bailleur, dont le capital se valorise alors que le poids réel de son crédit diminue.

Des conditions de rentabilité plus strictes

• Des marges plus serrées : avec la hausse des taux, la rentabilité brute s’est nettement réduite. Là où un 6-7 % brut était atteignable il y a quelques années, beaucoup de projets se situent désormais autour de 4-5 % brut, soit 2-3 % après impôts, charges et travaux.
• Un effort financier plus important : les opérations autofinancées deviennent rares. Un apport de 10 à 20 % est désormais souvent nécessaire pour équilibrer un projet. Sans cela, le cash-flow est fréquemment nul, voire négatif, pendant les premières années.
• Une gestion plus technique et plus chronophage : encadrement des loyers, travaux imposés, sélection du locataire, risques d’impayés, vacance locative, évolutions réglementaires constantes… l’immobilier demande du suivi et de la réactivité.
• Une exposition aux aléas du marché : bien que moins volatil qu’un placement financier, l’investissement locatif reste soumis aux cycles. En cas de baisse des prix ou de dégradation d’un quartier, la valeur du bien peut chuter temporairement. Il faut accepter une certaine illiquidité et penser son projet sur le long terme.

Comment optimiser la rentabilité d’un investissement locatif ?

Dans un contexte plus exigeant, optimiser la rentabilité d’un bien locatif repose sur plusieurs leviers essentiels, à savoir :

• Soigner l’emplacement : la localisation reste déterminante. Les zones tendues, les villes étudiantes et les quartiers bien desservis offrent un meilleur taux d’occupation. Un petit logement bien situé reste souvent plus rentable qu’un grand logement excentré.
• Anticiper les travaux et les normes : un budget entretien et rénovation doit être prévu dès l’achat. L’amélioration du DPE (isolation, chauffage) devient incontournable pour rester dans les clous de la loi et améliorer l’attractivité locative.
• Optimiser la fiscalité et le financement : choisir le bon régime (LMNP au réel, réel foncier…), utiliser les dispositifs adaptés (Denormandie, Loc’Avantages), et négocier les conditions de crédit permet de préserver la rentabilité nette. Un différentiel de taux ou une mauvaise option fiscale peut impacter fortement les résultats sur le long terme.
• Assurer une gestion locative rigoureuse : limiter la vacance, fixer un loyer cohérent avec le marché, sélectionner un locataire fiable, souscrire une GLI et rester réactif en cas de problème sont autant de bonnes pratiques pour maintenir la performance locative.

Réussir un investissement locatif rentable demande plus d’exigence qu’auparavant, mais les opportunités sont toujours bien présentes. Le marché locatif reste dynamique dans de nombreuses zones, et la demande est là. Avec une bonne stratégie, l’immobilier continue de s’imposer comme un levier efficace pour bâtir un patrimoine solide sur le long terme.

FAQs

Est-il encore intéressant d’investir dans l’immobilier locatif ?

Oui, à condition de sélectionner soigneusement son bien, d’anticiper les coûts, notamment énergétiques, et d’opter pour un régime fiscal adapté. La tension locative reste très favorable aux bailleurs.

Les prix vont-ils continuer à baisser ?

La baisse semble avoir atteint un plancher en 2024. En 2025, la tendance est à la stabilisation, voire à une légère remontée dans certaines villes moyennes.

Quel est le meilleur régime fiscal pour louer ?

Le LMNP au réel est souvent le plus avantageux pour les meublés. Pour la location vide, le régime réel devient pertinent dès que les charges dépassent 30 % des loyers.

Quelle rentabilité viser ?

La rentabilité brute se stabilise autour de 5,2 % en moyenne depuis début 2025. Mais attention, le rendement net dépendra des charges, de la fiscalité et des éventuelles vacances locatives.

Investissement locatif et rentabilité : les points à retenir

• Le marché immobilier amorce une sortie de crise, avec une stabilisation des prix et une reprise dans certaines villes moyennes.
• La tension locative reste forte, notamment dans les grandes agglomérations et les zones où l’offre est insuffisante.
• Les taux d’intérêt refluent doucement, ce qui redonne des marges de manœuvre à ceux qui souhaitent investir à crédit.
• Le cadre fiscal et réglementaire évolue : fin du Pinel, obligations liées au DPE, aides à la rénovation renforcées.
• La location meublée reste fiscalement avantageuse, mais demande une gestion plus impliquée qu’une location nue.
• Les rendements locatifs varient fortement, selon la stratégie adoptée, le type de bien et la localisation.
• La rentabilité est toujours au rendez-vous, à condition de bien anticiper les travaux, d’optimiser le montage fiscal et de choisir un bien adapté au marché local.

Investissement locatif.