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Du mouvement du côté des biens loués sur les diagnostics gaz et électricité

A compter du lundi 1er janvier 2018, les diagnostics électricité et gaz deviennent obligatoires pour tous les propriétaires souhaitant mettre en location leur bien immobilier.

Au 1er juillet 2017, la réglementation avait, souvenez-vous, fait un pas en avant sur l’étendue de cette mesure sur le parc locatif. En effet, le dispositif prévoyait que tous les bailleurs de logements collectifs dont les installations électricité ou gaz dataient de plus de 15 ans, avec un permis de construire délivré avant le 1er janvier 1975, devaient les présenter avant la mise en location ou lors de chaque renouvellement de bail (la reconduction tacite du contrat de location n’entraîne pas la réalisation de ces diagnostics).

Désormais obligatoires pour l’ensemble des contrats de location, ces diagnostics devront être réalisés, aussi bien pour une maison que pour appartement si les installations gaz et électricité ont plus de 15 ans.

Sachez que dans le cadre d’une vente, ces deux diagnostics immobiliers étaient déjà demandé pour conclure la transaction.

Deux nouveaux diagnostics à destination des locataires, pour quels objectifs ?

La protection des locataires apparaît comme le principal objectif puisque nombreux sont ceux qui n’ont pas conscience des dangers électriques ou liés au gaz. On dénombre, chaque année, plus d’une centaine de décès ayant pour cause le gaz et soixantaine de personnes meurent électrisées en moyenne dans leur habitation. Ces cas sont devenus trop fréquents et il semblait indispensable pour le gouvernement d’agir en conséquence. Attention, ces diagnostics n’ont pas vocation à vérifier que les installations répondent aux normes actuelles mais seulement à détecter d’éventuels dysfonctionnements en termes de sécurité.

La réalisation de ces diagnostics permet également au locataire d’être informé sur l’état des installations gaz et électriques. Si ces derniers comportent des anomalies, le propriétaire, pour garantir un logement décent et pouvoir le louer, doit réaliser des travaux de mise en sécurité de ces installations. En effet, selon la loi de 2002, il est interdit de louer un logement « non décent ». La responsabilité pénale du bailleur peut être engagée s’il se décharge de ces travaux et si un accident survient. Il convient par conséquent au propriétaire de ne pas négliger ces éléments.

Enfin, il est bon de savoir que la sécurisation du contrat de location passe par la réalisation de l’ensemble des diagnostics obligatoires. L’ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques), l’Électricité, le Plomb, le Gaz et le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) doivent être remis dans le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) rendu à la signature du bail locatif.

Quels sont les logements concernés ?

1.4 million de logements sont loués chaque année. Ce sont tout autant d’habitations qui seront concernés par ce nouveau décret réglementaire.
Au 1er janvier 2018, les maisons et appartements mis en location sur le marché et dotés d’installations âgées de plus de quinze ans devront être soumis à l’expertise d’un diagnostiqueur immobilier certifié pour effectuer les diagnostics électricité et gaz ; que les locations soient vides ou meublées.

Diagnostics électricité et gaz, comment sont-ils effectués, quand et par qui ?

Ces diagnostics obligatoires doivent impérativement être réalisés en amont de la signature du bail et par un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité COFRAC (Comité Français d’Accréditation) ayant souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle. Cette assurance a pour fonction de protéger le bailleur en cas d’erreurs ou d’omissions dans le rapport d’expertise du diagnostiqueur.

Les diagnostics gaz et électricité ne s’appliquent pas aux parties communes des immeubles collectifs d’habitation. L’état des installations électriques concerne l’installation en aval de l’appareil général de commande et de protection (disjoncteur de branchement), jusqu’aux bornes d’alimentation des matériels fixes (chauffe- eau, radiateur etc) et jusqu’aux socles des prises électriques. Il porte uniquement sur les constituants visibles de l’installation et ne s’applique pas aux appareils en eux-mêmes (lave-vaisselle, plaques de cuisson, sèche-linge…).

Un marché locatif en difficulté sur 2017

La dégradation du marché locatif privé se confirme avec les derniers chiffres de l’observatoire Clameur qui sont sans appel. Les loyers s’affichent de nouveau en baisse sur la fin 2017. La mobilité locative et l’évolution des loyers sont les deux éléments mis en avant expliquant le marché en berne.

Concernant la mobilité, le nombre de nouveaux baux signés en 2017 baisse de 4.7% en moyenne sur l’ensemble du territoire. Cette baisse s’explique par la capacité des locataires aux revenus moyens ou élevés à réussir à accéder à la propriété. Les locataires les plus modestes sont par conséquent devenus majoritaires dans le parc locatif privé. Ces locataires ont pour caractéristique de peu déménager et donc de « pousser » les loyers vers le bas.

Les loyers dans le parc privé se dirigent également à la baisse (-0.1%). Cela peut paraître peu mais ce chiffre n’est pas anodin compte tenu de l’inflation qui elle devrait atterrir entre 1 et 1.5%. Cela vaut pour tous les types de logement (du T2 au T5). Seuls les studios voient leur loyer progresser (+0.5%). Cela s’explique de nouveau par l’appauvrissement des locataires.

Cette dégradation des loyers entraîne également des investissements en baisse du côté des propriétaires pour rafraîchir ou réhabiliter leur logement. Seul 14% des logements ont été rafraîchis entre deux locataires.

Difficile d’avoir des prévisions précises sur le marché de la location immobilière pour 2018. Avec un volume de ventes qui a augmenté de 15% entre 2016 et 2017, tous les indicateurs portent à croire que le marché va se stabiliser.

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