L’essentiel à savoir sur l’investissement locatif

La pierre représente encore et toujours l’un des investissements préférés des Français. Mais quand il s’agit de réaliser un investissement locatif, certaines règles sont à respecter pour s’assurer d’un succès à long terme. Voici quelques recommandations à suivre et quelques astuces auxquelles prêter attention.

Définir un objectif

Quand vous décidez d’investir dans l’immobilier, il est essentiel de savoir précisément vers quoi vous souhaitez vous tourner.

• Quel est votre objectif majeur ?
• Quel est le but de votre investissement ? Créer une nouvelle épargne en vue d’une retraite ? Faire un complément de salaire ? Diversifier une activité en cours ?
• Vous constituez un patrimoine immobilier ? Le léguer le cas échant à vos enfants ?
• Créer un portefeuille immobilier rentable pour en faire votre activité principale ?

Autant de questions qui vont vous aider à définir une ligne de conduite. Notez par écrit toutes vos idées et réduisez la liste jusqu’à ne conserver qu’une ou deux idées principales.

Sans objectif défini, votre projet restera à l’état de souhait. Avec une approche réfléchie et un engagement à long terme, il est possible de créer un portefeuille immobilier rentable et durable.

Identifier la cible de l’investissement locatif

Ce second conseil est impératif quand il s’agit de choisir le bien qui sera mis en location par la suite.

C’est évidemment votre budget qui détermine en premier lieu le type de logement à sélectionner. Mais ce critère ne suffit pas.

Investir dans un logement

En effet, les tendances actuelles se tournent vers les petites superficies comme le studio, le T1 voir le T2 qui se trouve près des commerces, des écoles et des universités. Pourquoi ? Car ce sont des zones très prisées par les étudiants, ce qui garantit peu de vacances locatives dans l’année. Les jeunes actifs cherchent, eux aussi, le même type de biens.

Mais vous pouvez aussi décider d’investir dans un T3, un T4 ou plus grand si vous comptez louer à une famille avec enfant.

Dans ce cas-ci, le logement doit être proche des crèches, des structures d’accueil pour les enfants et aussi des collèges et lycées. Il ne faut pas oublier la présence des espaces verts et des centres de loisirs. Si l’on doit résumer, l’emplacement géographique est fixé en fonction de votre cible.

Les grands appartements ou maisons peuvent être aussi loués en colocation. Un type de location très en vogue aujourd’hui et très rentable.

À noter qu’une grande superficie est souvent plus difficile à louer, mais une fois le logement loué, il génère des loyers sur une très longue période.

Un regard sur les parkings

Lorsque l’on aborde l’investissement locatif, il ne faut pas seulement se limiter aux logements résidentiels. Les parkings peuvent également être une option lucrative et souvent négligée dans le paysage immobilier.

Identifier la cible de l’investissement locatif est tout aussi essentiel lorsqu’il s’agit de choisir un parking à mettre en location.

Les tendances actuelles montrent que les emplacements de parking, en particulier dans les zones urbaines denses, sont en forte demande. Les habitants des centres-villes, les professionnels et les étudiants recherchent activement des places de stationnement sûres et pratiques.

Investir dans un parking présente plusieurs avantages. Tout d’abord, les coûts d’entretien sont généralement moindres par rapport à un logement résidentiel. De plus, les risques de vacances locatives sont considérablement réduits, car les places de stationnement sont souvent recherchées tout au long de l’année. Les parkings peuvent également être une option pour diversifier votre portefeuille immobilier, offrant une alternative intéressante aux biens résidentiels.

L’emplacement du parking est primordial. Optez pour des zones où le stationnement est limité et où la demande est élevée, comme près des centres commerciaux, des bureaux ou des établissements d’enseignement. Les parkings à proximité des transports en commun sont également très attractifs pour les résidents qui préfèrent ne pas utiliser leur voiture au quotidien.

En résumé, ne négligez pas le potentiel des parkings dans votre stratégie d’investissement locatif. Tout comme pour les logements, comprendre la demande locale, choisir un emplacement stratégique et évaluer la viabilité financière sont des étapes clés pour réussir dans l’investissement locatif de parkings. Diversifier votre portefeuille avec des parkings peut apporter une stabilité supplémentaire à vos revenus locatifs et élargir vos opportunités d’investissement.

Investir dans un bureau ou un commerce

Lorsque vous envisagez l’investissement locatif, il ne faut pas limiter vos options aux logements résidentiels ou aux parkings. Les bureaux et les locaux commerciaux sont également des possibilités à considérer sérieusement, offrant des avantages uniques.

Comme pour tout investissement locatif, il est essentiel de déterminer votre public cible lorsque vous choisissez un bureau ou un espace commercial à mettre en location.

• Acheter des bureaux : Les espaces de bureau sont souvent recherchés par des entreprises de toutes tailles, des travailleurs indépendants et des professionnels à la recherche d’un endroit pour travailler. Les emplacements de bureau proches des zones commerciales, des entreprises locales, ou situés dans des quartiers d’affaires, sont particulièrement attractifs. La proximité des transports en commun peut également être un avantage majeur pour attirer des locataires.
• Investir dans des locaux commerciaux : Les locaux commerciaux peuvent accueillir une variété d’entreprises, des détaillants aux restaurants en passant par les services. L’emplacement est essentiel ici. Les zones à forte visibilité, à proximité de centres commerciaux, de rues commerçantes animées ou de zones de forte fréquentation sont généralement les plus convoitées. Assurez-vous de comprendre la demande locale et de choisir un espace adapté à l’activité commerciale que vous ciblez.

Investir dans un bureau ou un commerce présente plusieurs avantages. Les baux commerciaux ont souvent des durées plus longues que les baux résidentiels, ce qui peut garantir une stabilité locative à long terme. Ce type d’investissement peut offrir une excellente rentabilité. Les loyers commerciaux sont généralement plus élevés que les loyers résidentiels, ce qui peut se traduire par des revenus locatifs plus importants. De plus, les locataires commerciaux sont souvent responsables des coûts d’entretien et de certaines charges, ce qui peut réduire la charge financière pour les propriétaires.

Cependant, il est important de noter que la gestion des biens commerciaux peut être plus complexe, car elle implique souvent des négociations de bail plus détaillées et des exigences légales spécifiques.

En conclusion, ne sous-estimez pas le potentiel des bureaux et des locaux commerciaux dans votre stratégie d’investissement locatif. Comprendre les besoins de votre marché local, choisir un emplacement stratégique et évaluer la viabilité financière sont des étapes essentielles pour réussir dans l’investissement locatif de bureaux et de locaux commerciaux. Ces options peuvent diversifier votre portefeuille immobilier et offrir des opportunités intéressantes pour générer des revenus locatifs stables.

Surveiller l’environnement : Emplacement, emplacement, emplacement

Quand le type de bien est défini clairement vient le moment d’analyser le meilleur environnement de votre investissement immobilier.

On ne le dira jamais assez, mais le critère le plus important, s’il doit en rester un, est la localisation du bien.

Si vous misez sur de l’ancien, cela est très facile puisqu’il vous suffit de vous rendre sur place pour vous rendre compte des avantages et des inconvénients du logement et de ses alentours proches.

Mais si votre démarche est d’investir dans du neuf, il va falloir vous montrer encore plus prudent.

Analysez l’attractivité de la ville et du quartier :

• Est-ce que les écoles sont loin ? Sont-elles réputées ?
• Est-ce que les transports et les commerces sont à proximité ?
• Est-ce que le secteur est voué à se développer à court voire à moyen terme ?

N’hésitez pas à aller à la rencontre des habitants et des commerçants pour valider votre emplacement. Demandez-leur comment est géré le quartier ? Quels sont ses atouts ? Les projets à venir ?

Pour aller encore plus loin, contactez également la mairie pour plus d’informations.

Attention, car d’une rue à l’autre dans un même secteur, le marché immobilier peut rapidement varier.

Choisir un bien proche de chez vous

Cette règle n’est pas obligatoire, mais elle a pourtant ses avantages.

Pourquoi ? Parce que vous connaissez déjà très bien le secteur géographique et parce qu’il est plus facile d’intervenir le cas échéant en cas de problème.

Si vous souhaitez investir sur une ville que vous ne connaissez pas, pourquoi ne pas choisir la ville dans laquelle vous avez vécu quand vous étiez enfant ou étudiant ?

Ou alors, optez pour des secteurs qui séduisent comme le sud de la France ou les grandes villes comme Paris, Lyon ou Nantes !

Vous pouvez soit gérer le bien vous-même grâce à un logiciel de location tel que la solution de Rentila ou, dans le cas d’une location lointaine, déléguer la gestion locative (dans sa totalité ou partiellement) à un professionnel.

Choisir entre location nue ou location meublée si vous louez un logement

Les deux types de location ont leurs avantages et leurs inconvénients.Le choix entre une location nue (non meublée) et une location meublée dépend de plusieurs facteurs, notamment de vos objectifs en tant que propriétaire et des préférences de location de votre marché cible.

La location meublée

• Les baux de location meublée sont généralement plus courts, ce qui vous donne une plus grande flexibilité en cas de changement de locataire ou de révision des loyers. En effet, les étudiants, les jeunes actifs ou encore les personnes en transit préfèrent une location meublée. Ils ne restent jamais très longtemps dans leur logement et n’ont pas envie d’investir dans du mobilier.
• Les loyers pour les locations meublées sont souvent plus élevés, car elles offrent plus de confort. Vous devrez investir davantage dans l’ameublement du bien pour le rendre attrayant pour les locataires.

La location nue

• Les baux de location nue ont généralement une durée minimale de 3 ans pour les résidences principales, ce qui offre une stabilité locative. Une famille avec enfant va plutôt choisir une location nue.
• Les loyers pour les locations nues sont souvent moins élevés, mais vous n’avez pas à investir dans l’ameublement du bien.

Quel que soit le type de location, vous pouvez disposer, selon votre situation, d’un dispositif de défiscalisation.

Par exemple, si vous investissez dans un meublé avec le dispositif LMNP, vous bénéficiez d’avantages fiscaux importants et particulièrement attractifs. Le LMNP permet de rendre une majeure partie (ou la totalité) des revenus locatifs non imposables, grâce à l’amortissement et à la déduction des charges.

Si vous misez sur une location nue, le dispositif Pinel convient très bien et vous aide à acquérir un bien neuf et de le louer pendant 6, 9 ou 12 ans en profitant d’une réduction fiscale proportionnelle de 12, 18 ou 21 %.

Le choix entre location nue et location meublée dépendra de vos objectifs financiers, de la demande sur votre marché, de la durée souhaitée du bail, et de votre disposition à investir dans l’ameublement. Il est recommandé de faire des recherches approfondies, de consulter un professionnel de l’immobilier ou un fiscaliste, et d’analyser les avantages et les inconvénients spécifiques à votre situation avant de prendre une décision.

Choisir la forme juridique pour réaliser un investissement locatif

Investir en société

Investir dans un bien immobilier locatif au moyen d’une société offre des avantages distincts, notamment la possibilité de partager la propriété entre plusieurs personnes tout en évitant les complexités de l’indivision. De plus, cette approche permet de planifier la succession en faisant don des parts de la société, et elle est compatible avec certains régimes de défiscalisation, tels que le dispositif Pinel. Cependant, la création d’une société immobilière engendre des coûts et nécessite le respect d’une procédure formelle.

La solution courante : Société Civile Immobilière (SCI)

La SCI, abréviation de Société Civile Immobilière, est l’option la plus courante pour un investissement locatif en société. Elle nécessite au moins deux associés. Il est important de noter que la SCI n’est pas adaptée à l’exercice d’une activité commerciale ou à la location meublée, à moins d’opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS).

Sauf option pour l’IS, les revenus de la SCI sont imposés pour chaque associé dans la catégorie des revenus fonciers, soumis au barème de l’Impôt sur le Revenu (IR), jusqu’à 45%, avec une majoration des prélèvements sociaux de 17,2%. Dans certaines conditions, les actionnaires peuvent bénéficier du régime micro-foncier avec un abattement forfaitaire de 30%. Lors de la revente, la plus-value est également soumise à l’IR et aux prélèvements sociaux, calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, déduction faite de certains frais.

Il est important de noter que les associés d’une SCI ont une responsabilité illimitée.

Alternatives à la SCI : SARL, SA, SAS…

Les sociétés commerciales peuvent être créées pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier, qu’il s’agisse de location nue ou meublée. Une société peut être constituée avec un seul actionnaire, comme c’est le cas pour une SASU ou une EURL.

Du point de vue fiscal, les bénéfices de la société commerciale sont assujettis à l’Impôt sur les Sociétés, et les dividendes versés aux actionnaires sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30%, à moins que l’actionnaire n’opte pour l’IR. En ce qui concerne la revente, la plus-value est taxée en fonction d’un barème progressif en cas d’assujettissement de la société à l’IS. Cependant, si la société a opté pour l’IR, la taxation de la plus-value dépend du statut de chaque actionnaire.

Il convient de noter que les associés d’une société commerciale ont une responsabilité limitée à leurs apports.

Investir en nom propre

L’achat d’un bien locatif en nom propre est une option possible, que ce soit en tant qu’individu seul ou en copropriété, pour une location nue ou meublée. Lors de la revente, l’investisseur peut bénéficier d’une exonération totale de l’impôt sur les plus-values après 22 ans, ainsi que des prélèvements sociaux après 30 ans.

Il est également possible de planifier sa succession dans le cadre d’un investissement locatif en nom propre. Le bailleur peut transmettre la nue-propriété d’un bien tout en conservant l’usufruit (les loyers), grâce à une donation avec démembrement de propriété.

Investir en nom propre pour une location nue entraîne une imposition des loyers en tant que revenus fonciers, avec une déclaration des montants perçus après déduction des charges locatives. Ces revenus peuvent être imposés selon un régime réel ou forfaitaire, selon que les revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 € par an. Au-delà de ce seuil ou sur option, le régime réel s’applique, avec déduction des frais et charges réels, y compris les travaux et les intérêts d’emprunt. Le résultat peut être négatif, créant ainsi un déficit foncier et une réduction d’impôt.

Il est essentiel de comprendre les implications fiscales et financières de chaque option avant de choisir la forme juridique pour votre investissement locatif, en tenant compte de vos objectifs et de votre situation personnelle.

Naviguer les obligations légales et optimiser la fiscalité

La location en France est régie par des réglementations strictes visant à protéger les droits et les intérêts des locataires et des bailleurs. Avant de vous aventurer dans l’investissement locatif, familiarisez-vous avec les lois clés, comme la loi Alur, qui régit les contrats de location, les conditions d’habitation et les droits des locataires. Les normes d’habitabilité, les diagnostics obligatoires (comme le DPE et le CREP) et les règles concernant les charges locatives sont également des éléments essentiels à comprendre.

De plus, le dépôt de garantie, le préavis de départ et les procédures légales pour la résiliation d’un contrat de location doivent être maîtrisés. Les litiges potentiels peuvent être coûteux et chronophages, d’où l’importance d’une connaissance approfondie des lois et de la prudence dans les transactions.

La fiscalité est également un élément incontournable de l’investissement locatif. Pour maximiser vos rendements, il est crucial de rechercher des moyens légaux d’optimiser votre situation fiscale. En comprenant les dispositifs de défiscalisation disponibles, vous pourriez réduire vos obligations fiscales tout en augmentant vos revenus locatifs.

Cependant, la fiscalité peut être complexe et changeante. Il est donc fortement recommandé de consulter un expert comptable ou un conseiller fiscal spécialisé dans l’immobilier locatif. Ces professionnels peuvent vous guider vers les stratégies fiscales les plus appropriées à votre situation, minimisant ainsi les risques de mauvaises surprises lors de la déclaration de revenus.

Mettre l’affectif de côté

Lorsque vous plongez dans le monde de l’investissement immobilier, il est crucial de maintenir une approche fondée sur la rationalité et de laisser les émotions à l’écart. C’est une règle d’or qui peut faire toute la différence entre le succès et les erreurs coûteuses.

Le facteur émotionnel peut influencer vos décisions de manière insidieuse. Il peut être tentant de tomber sous le charme d’un bien immobilier en raison de son apparence, de son histoire ou de ses caractéristiques personnelles. Cependant, il est essentiel de se rappeler que l’investissement immobilier doit être avant tout un choix rationnel, basé sur des critères financiers et objectifs.

L’objectif premier de l’investissement immobilier est la rentabilité. Chaque décision que vous prenez, de l’achat de la propriété à la fixation du loyer, doit être fondée sur des analyses financières solides. Les émotions peuvent vous pousser à surestimer la valeur d’une propriété ou à sous-évaluer les coûts associés. En gardant une approche rationnelle, vous maximisez vos chances d’obtenir un rendement solide sur votre investissement.

Mettre l’affectif de côté signifie également éviter de développer des attachements personnels excessifs envers vos biens. Bien qu’il soit naturel de se sentir attaché à un bien que vous possédez, il est important de se rappeler que la vente ou la cession d’une propriété peut être nécessaire pour optimiser votre portefeuille ou réagir aux évolutions du marché. Ne pas laisser les émotions entraver des décisions importantes vous permet de maintenir une perspective à long terme.

Une perspective stratégique est essentielle dans l’investissement immobilier. Les fluctuations du marché, les conditions économiques et les tendances locatives peuvent influencer vos choix. Prenez des décisions qui s’alignent sur vos objectifs à long terme plutôt que sur des impulsions émotionnelles à court terme.

Prévoir un budget pour les urgences : Les réparations et l’entretien

Lorsque vous envisagez un investissement locatif, il est essentiel de prévoir un budget non seulement pour les réparations urgentes, mais également pour l’entretien régulier de votre propriété. Ce budget est crucial pour assurer la pérennité de votre investissement et éviter les surprises financières. Voici quelques conseils pour déterminer le budget approprié pour les réparations urgentes et l’entretien :

• Réserve d’urgence : Constituez une réserve d’urgence pour faire face aux réparations inattendues. Un montant équivalent à 1 à 3 mois de loyer est généralement recommandé, mais cela peut varier en fonction de la taille de la propriété et de sa complexité.
• Budget d’entretien annuel : Prévoyez un budget annuel pour l’entretien régulier de la propriété. Les coûts d’entretien peuvent représenter environ 1 à 3 % de la valeur de la propriété chaque année. Cela comprend la maintenance des systèmes de plomberie, d’électricité, de chauffage, ainsi que l’entretien extérieur.
• Contrats de maintenance : Si votre bien dispose d’équipements complexes, tels qu’une piscine, un système de chauffage central, ou un jardin paysager, envisagez de souscrire des contrats de maintenance pour assurer un suivi régulier et prévenir les problèmes coûteux.
• Suivi régulier : Effectuez des inspections régulières de la propriété pour repérer les signes précoces de détérioration ou de dysfonctionnement. La détection précoce peut permettre d’effectuer des réparations mineures avant qu’elles ne deviennent majeures.
• Assurance : Assurez-vous d’avoir une assurance adéquate pour couvrir les dommages éventuels, y compris les réparations urgentes. Vérifiez les détails de votre police d’assurance pour comprendre ce qui est couvert.
• Planification à long terme : Anticipez les rénovations majeures ou les mises à niveau nécessaires à long terme, telles que le remplacement de la toiture ou des systèmes de chauffage. Prévoyez un budget pour ces projets afin de ne pas être pris au dépourvu.

En résumé, il est recommandé de prévoir un budget pour les réparations urgentes ainsi que pour l’entretien régulier de votre investissement locatif. En général, il est sage de prévoir un montant annuel équivalent à 1 à 3 % de la valeur du bien pour l’entretien et la maintenance. La préparation financière est essentielle pour maintenir la valeur de votre propriété et offrir un logement de qualité à vos locataires, tout en évitant les coûts imprévus qui pourraient compromettre votre rentabilité.

Quelques astuces pour un investissement locatif réussi

• Choisir un bien avec un fort potentiel de valorisation : un logement peut vous apporter une plus-value au moment de la revente, ce qui est notamment le cas avec un logement neuf par exemple.
• Se faire conseiller et se renseigner sur les obligations légales et les stratégies d’optimisation fiscale.
• Lever de la dette si possible, acheter à crédit.
• Mettre en valeur et entretenir votre bien locatif.
• Bien choisir votre locataire en vérifiant sa solvabilité.
• Protéger et garantir les loyers avec des garanties locatives type GLI.

L’investissement immobilier est une opération qui peut créer certaines craintes au départ. Cela demande une recherche minutieuse, une compréhension des lois et des obligations, ainsi qu’une gestion rigoureuse. Toutefois, si vous êtes bien préparé, si vous savez ce que vous voulez avec précision et si vous êtes bien accompagné (sur le plan humain comme en termes de matériels et de logiciels), voici une aventure prometteuse et enrichissante à plus d’un titre.

Les points importants à retenir sur l’investissement locatif

• Déterminer les raisons de votre investissement immobilier ;
• Cibler le type de locataires et donc le type de location ;
• Choisir le bon emplacement, il est crucial ;
• Se décider du type de bien et de location en fonction du locataire ciblé ;
• Choisir la forme juridique pour un investissement locatif
• Mettre l’affectif de côté est un principe vital pour réussir dans l’investissement ;
• Se renseigner sur les lois en matière de location, de droits et de devoirs des locataires et bailleurs ;
• Explorer les dispositifs de défiscalisation qui offrent des avantages fiscaux pour les investissements locatifs ;