Comment louer en colocation ?

Si un temps elle touchait essentiellement les étudiants, la colocation se répand depuis une quinzaine d’années. Louer en colocation est un phénomène qui prend de l’ampleur et qui s’étend désormais à tous les âges et toutes les catégories socio-professionnelles. Séduisant aussi bien les jeunes actifs, les familles monoparentales et même les seniors, ce mode d’habitation permet de faire des économies en partageant les frais, d’avoir la possibilité de vivre dans un logement plus grand et d’échapper à la solitude du quotidien. Alors, comment louer en colocation ?

Definition de la colocation

La loi Alur du 24 mars 2014 s’est alors attachée à lui apporter un définition claire et légale, ce qui n’était pas le cas avant.

La colocation, c’est « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ».

Si avant elle ne pouvait concernée que des personnes non mariées ou non pacsées, elle peut aujourd’hui s’élargir à des couples qu’ils soient en concubinage ou liés par le mariage ou le pacs.

Quel bail pour louer en colocation ?

La colocation peut prendre la forme d’un bail unique et commun signé par les tous colocataires, ou des baux individuels pour chacun des colocataires. Dans les 2 cas, la colocation obéit à des règles spécifiques.

Un bail indépendant pour chaque colocataire

Pour louer en colocation, le propriétaire peut choisir d’établir plusieurs baux pour chaque locataire du logement qui signera alors individuellement son propre bail et en sera le seul titulaire. Les colocataires sont alors juridiquement indépendants les uns des autres.

Dans ce bail, le propriétaire doit stipuler qu’il accorde à chaque colocataire le droit de jouissance exclusif de certaines pièces avec un accès libre aux parties communes du logement.

Comme pour une location classique, le contrat indique par ailleurs que le titulaire doit s’engager à verser sa part de caution et à payer sa part du loyer et des charges au propriétaire. La durée du bail peut également varier d’un locataire à un autre, et chacun peut prendre congé individuellement sans incidence pour les autres, puisque dans ce cas le bailleur ne peut inclure une clause de solidarité.

Un bail unique et solidaire pour l’ensemble des colocataires

C’est la situation la plus répandue à l’heure actuelle. Le bail unique est régi par la loi du 6 juillet 1989, au même titre qu’une location classique. Les colocataires signent ensemble un contrat de location unique et chacun doit fournir les pièces justificatives nécessaires pour garantir leur solvabilité. Le bail sera alors au nom de chaque personne et une copie pourra être remis à chacun. Il assure à chaque colocataire les mêmes droits et les mêmes devoirs.

Par ailleurs, avec un bail unique, le loyer et les charges du logement ne sont pas fractionnés en fonction du nombre de colocataires. Ce qui signifie que le propriétaire peut demander la totalité du règlement en une seule fois.

La clause de solidarité

De nombreux propriétaires choisissent d’insérer une clause de solidarité dans le contrat de location car cette notion n’est pas automatique entre colocataires contrairement à un bail d’une location classique entre deux personnes mariées par exemple.

Elle sert à protéger le bailleur en cas d’éventuels loyers impayés. Elle précise que les colocataires sont « indivisibles et solidaires ». Cela signifie que le propriétaire peut demander à n’importe quel colocataire le paiement de l’intégralité du loyer et des charges. Il peut également se retourner contre le colocataire ayant pris congé des lieux en cas de non paiement par les autres occupants de l’appartement, et ce durant 6 mois après la fin de son préavis.

Par ailleurs avec l’entrée en vigueur de la loi Alur, cette clause de solidarité ne prend plus effet avec l’arrivée d’un nouveau colocataire, mais reste valable si personne ne quitte les lieux lors du renouvellement du bail par tacite reconduction.

Les garants en colocation

Si les locataires sont des étudiants et/ou des personnes ne bénéficiant pas de revenus suffisants, le propriétaire peut demander qu’une ou plusieurs personnes se portent garantes pour l’ensemble des locataires. En signant un engagement de caution, les garants seront contraints de payer la totalité du loyer si celui-ci n’est pas réglé.

La charte de colocation et des règles de vie

Avant de louer votre logement en colocation, il est important d’établir des règles claires.

La charte de colocation est un document qui établit les règles de vie commune entre les colocataires d’un logement. Cette charte a pour but de définir les règles de cohabitation, de partager les responsabilités et les dépenses communes, ainsi que de prévenir et de résoudre les conflits éventuels.

Voici quelques éléments à prendre en compte:

• Les règles de cohabitation: définissez des règles concernant le bruit, les visiteurs, les heures de sommeil, etc. Il est important que les colocataires sachent à quoi s’attendre et comment se comporter dans le logement.
• Les dépenses communes: déterminez comment les dépenses communes seront gérées, telles que les factures d’électricité, d’eau, de gaz et d’internet. Il peut être utile de mettre en place un système de partage équitable.
• Les responsabilités: définissez les responsabilités de chacun en matière d’entretien du logement et de la gestion des tâches ménagères.

Départ des colocataires

Prise de congés de l’ensemble des colocataires

Comme lors d’une location classique, les occupants d’une colocation peuvent choisir de mettre fin au bail à tout moment par lettre recommandée avec accusé de réception en respectant un préavis d’un ou trois mois (cette durée variant selon la zone géographique du logement ou s’il est en location meublée ou vide, et suivant les raisons du départ comme la perte d’emploi, le déménagement pour raisons professionnelles ou état de santé….). Cette décision doit être prise collectivement, chacun devant signer le courrier de prise de congés. Néanmoins, il n’est pas nécessaire que chaque locataire rédige individuellement une lettre.

Départ d’un colocataire

Dans la situation où un seul occupant décide de partir, sa démarche ne met pas fin au bail en cours qui se poursuit avec les locataires restants qui ont l’obligation de continuer à payer la totalité du loyer et des charges.

Celui qui part doit adresser sa prise de congés toujours par lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur. Les conditions et la durée de préavis restent inchangées.

Les locataires restants ont alors la possibilité, et tout intérêt, de prendre un nouveau colocataire pour remplacer la chambre vide et pour s’assurer le même niveau de loyer. Mais ils sont tenus de prévenir le propriétaire et d’obtenir son accord quant à la nouvelle personne entrant dans le logement pour qu’elle puisse figurer sur le contrat. Un avenant sera alors rédigé et signé.

Par ailleurs, dans le cadre d’un bail unique, le colocataire qui s’en va ne peut pas exiger au propriétaire le versement de sa part du dépôt de garantie puisque le bail est toujours en cours. Il devra alors s’arranger avec les locataires restants et celui qui le remplacera pour se faire rembourser sa part, sinon il devra attendre la fin du bail.

La taxe d’habitation en colocation

La taxe d’habitation est une taxe due par l’occupant d’un logement au 1er janvier de chaque année. Habituellement, dans une colocation, la taxe d’habitation est généralement établie au nom d’un des ou deux des colocataires. Ils seront alors solidairement responsables du paiement de la taxe d’habitation. Si l’un des deux ne paie pas, alors l’administration pourra se tourner vers la deuxième personne.

Les colocataires pourront se partager cette taxe et définir ensemble le montant à payer par chaque colocataire. Néanmoins, seule la personnes qui figure sur l’avis d’imposition devra la payer auprès de l’administration fiscale.

L’assurance habitation en colocation

Dans une colocation commune, au moins un des colocataires doit être assuré contre les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux …).

Si chaque colocataire a signé un contrat de bail individuel, alors chacun doit s’assurer individuellement et souscrivent donc séparément le contrat d’assurance habitation.

Il faut fournir au propriétaire, au début de la location et ensuite chaque année, une attestation qui prouve que le logement est toujours assuré. A défaut d’assurance, le propriétaire a le droit de résilier le contrat de bail.

Le propriétaire du logement peut aussi décider de souscrire une assurance habitation pour le compte des colocataires. Il peut leur refacturer la cotisation en la rajoutant au loyer. Cela peut être l’option la plus simple, surtout lorsque les colocataires sont amenés à changer régulièrement. C’est alors lui qui choisit l’assureur. Cet accord devra être inscrit dans une clause dans le contrat de colocation.

Louer en colocation et l’encadrement des loyers

Si votre logement est situé dans une ville soumise à l’encadrement des loyers et que vous louez en colocation, en bail commun ou individuel, vous êtes obligé de respecter les limites et le loyer de référence. Cette règle est définie dans l’article 8 de la loi de 89.

Pour la colocation en bail individuel, le cumul des loyers reçus pour toutes les chambres ne doit pas excéder le loyer maximum autorisé pour le logement entier.

Louer en colocation : les points importants à retenir

• Louer en colocation propose une meilleure rentabilité (qui peut aller jusqu’à 30%)
• Vous pouvez mettre en location de grandes surfaces plus facilement, pour des loyers plus élevés.
• Vous pouvez choisir entre établir un bail unique pour l’ensemble des colocataires ou des baux individuels pour chaque colocataire.
• Il est important que les colocataires s’entendent correctement pour le bon déroulement de la colocation.
• La charte de colocation, règlement intérieur est un document important pour la colocation et peut être très utile en cas de conflits.
• Pour louer en colocation à des étudiants ou des personnes ayant un revenu insuffisant, vous pouvez demander un ou plusieurs garants par colocataire ou pour l’ensemble.