Comment gérer les travaux et l’entretien de votre investissement locatif ?

Exécuter des travaux de rénovation ou d’amélioration de votre bien à louer est une excellente idée pour maintenir sa rentabilité et son attractivité.

Aussi, une location avec un bon DPE va trouver plus facilement un candidat sur le marché.

Voici quelques recommandations pour gérer les travaux et l’entretien de votre bien locatif.

Pourquoi devez-vous faire des travaux et entretenir votre location ?

Vous achetez moins cher

En choisissant un bien locatif à rénover, vous pouvez bénéficier d’une décote avec l’objectif d’une potentielle valorisation au bout de quelques années.

En effet, les défauts et les imperfections d’un bien immobilier à rénover peuvent être utilisés comme leviers de négociation. Vous pouvez donc obtenir des prix décotés qui sont bien inférieurs aux prix du marché. Cette décote varie généralement entre 10 à 30 %.

Mais vous devez faire attention à ne pas confondre les biens qui demandent une restructuration complète qui sera coûteuse et risquée, des biens qui demandent des travaux moins importants (remplacement des fenêtres, installation d’un équipement neuf, assainissement des murs, etc.)

Vous adapter votre logement à votre stratégie d’investissement

Acheter un bien locatif ne se prépare pas comme pour l’achat d’une résidence principale.
Non seulement vous devez penser aux mises aux normes et au confort, mais vous devez également adapter le plan, la typologie du bien et les équipements selon votre stratégie locative.

Par exemple, pour une location saisonnière, il est essentiel d’adapter votre bien aux besoins des vacanciers.

On ne propose pas le même logement à une famille nombreuse qu’à un groupe de jeunes.
De même, vous devez anticiper le turn-over des locataires en installant des équipements et du matériel comme des consommables, du matériel de nettoyage, du linge de lit de secours, etc.

Vous optimisez la surface pour booster la rentabilité locative

Avec des travaux d’optimisation des plans, vous pouvez augmenter de manière significative la valeur locative de votre bien sans pour autant augmenter le coût d’achat de départ.

Par exemple, quand un studio se loue environ 800 €/mois à Paris, un T2 avec la même surface va pouvoir se louer à 950 €/mois.

Vous générez une plus-value

Dans le cadre d’une stratégie d’achat et revente, un bien rénové avec des travaux mis à jour aux normes va être plus attrayant pour les acheteurs potentiels.

Les travaux de rénovation qui génèrent les plus-values les plus importantes sont :

• L’aménagement de la cuisine ;
• L’amélioration de la salle de bain ;
• L’isolation thermique : ponts thermiques, murs, fenêtres ;
• La modernisation de matériel ou d’équipements obsolètes.

Quel est le coût des travaux pour un investissement locatif ?

Estimer le budget des travaux pour un bien locatif n’est pas une chose aisée. Car les travaux, selon leur nature, peuvent inclure la prestation d’un architecte par exemple.

En règle générale, on estime que les coûts de rénovation s’élèvent en moyenne à 1000 €/m².

Il existe évidemment des disparités entre les villes puisqu’on estime que ce coût monte à 1300 €/m²-1400 €/m² en moyenne à Paris par exemple.

De même, le montant des travaux varie selon la surface, mais aussi des éléments à remplacer ou encore de la qualité du chantier et de la qualité des matériaux et des équipements sélectionnés.

Les réglementations en matière de rénovation pour l’immobilier

En tant qu’investisseur en bien locatif, vous devez respecter les normes légales ainsi que les codes du bâtiment en vigueur pour assurer la sécurité et veiller à la santé du locataire.
Les travaux de rénovation doivent respecter les normes environnementales en matière de gestion des déchets et d’énergie.
Enfin, les normes d’urbanisme et de construction sont à respecter pour éviter tout problème juridique.

Pour ce qui est des normes de sécurité, les principales normes dans l’immobilier locatif sont les suivantes :

1. Les normes d’électricité ;
2. Les normes de gaz ;
3. Les normes de plomberie ;
4. La sécurité incendie ;
5. La performance énergétique.

La loi Climat et Résilience prévoit une interdiction des locations pour tout logement ayant une classe énergétique :

• G à partir du 1er janvier 2025 ;
• F en 2028 ;
• E en 2035.

Ainsi, les locations mal isolées seront les premiers à subir les conséquences de cette loi.

Prévoir une rénovation globale du logement permet de limiter les déperditions de chaleur et d’améliorer votre système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire.

Conseils pour gérer les travaux de rénovation

Un chantier peut rapidement virer au casse-tête.
Entre le choix des matériaux, des équipements, la coordination des différents artisans, cela requiert une bonne capacité de gestion.

Voici quelques recommandations utiles et pratiques.

1. Déterminez vos besoins de rénovation

Investir dans un appartement ancien ou à rénover permet d’optimiser chaque pièce et d’améliorer la rentabilité locative in fine.

Vous pouvez ouvrir la cuisine sur le salon, séparer une salle à manger, créer une chambre supplémentaire, etc.

Les diagnostics comme le DPE fournissent aussi une idée des travaux à envisager en priorité en matière d’isolation par exemple.

2. Évaluez votre budget

Ayez toujours une idée du budget que vous êtes prêt à allouer pour vos travaux.
Certains travaux sont peut-être conséquents et vont demander le recours à un prêt pour financer la rénovation.

Si vous souhaitez rafraichir le bien, comptez entre 100 et 500 €/m².
Pour une rénovation partielle (pose d’équipement de chauffage, pose de cloison, etc.), comptez entre 500 et 1000 €/m².

Et si vous souhaitez effectuer une rénovation globale avec des travaux lourds qui touchent à la structure du bâtiment, comptez plus de 1000 €/m².

3. Comparez les devis

Quel que soit le type de travaux à réaliser, surtout si vous faites appel à des artisans, nous vous recommandons de faire au moins 2 voire 3 devis et de les comparer.

Faire appel à un artisan est un gage de professionnalisme. Ce professionnel est dans l’obligation d’appliquer les dernières normes techniques et de sécurité en vigueur.

Si vous souhaitez bénéficier d’une aide publique comme MaPrimeRenov », vous devez faire appel à un artisan certifié RGE. (Reconnu Garant de l’Environnement).

4. Assurez-vous du bon déroulement des travaux

Faut-il commencer par la maçonnerie ? L’électricité ? La plomberie ?
L’ordre des travaux a toute son importance.
Traditionnellement, on commence par la phase de démolition, puis le gros œuvre, puis les remises aux normes (électriques et gaz), puis vient la plomberie et les travaux d’isolation. Pour terminer, il reste les peintures et les revêtements.

Si vous le pouvez, contactez un maitre d’œuvre qui va chapeauter toute cette organisation des travaux.

5. Réceptionnez les travaux

Avant de lancer officiellement la location de votre bien, pensez à signer un procès-verbal de réception de travaux auprès des artisans.
Quand vous estimez que tout a été réalisé comme prévu alors commence le début de garantie décennale.

6. Anticipez la durée des travaux

La durée des travaux dépend de l’ampleur de la rénovation, mais également de l’état initial du logement.
En règle générale, on compte comme suit :

• 15 jours pour un petit rafraichissement : sols, crédence, peintures ;
• Entre 1 et 3 mois pour une rénovation complète : électricité, plomberie, salle de bain, cuisine ;
• Jusqu’à 1 an pour une restructuration totale.

FAQ’s

Quels travaux sont déductibles des revenus fonciers ?

Les travaux déductibles des revenus fonciers sont les travaux de réparation, d’amélioration et d’entretien.
Ces travaux doivent permettre d’apporter un équipement mieux adapté au logement ou à maintenir en état un matériel existant.

Changer les fenêtres est-il déductible des impôts ?

En théorie, l’installation de fenêtres à double ou triple vitrage ne permet plus de bénéficier d’un crédit d’impôt.
Toutefois, si vous prétendez à l’aide MaPrimeRenov », ces travaux peuvent vous ouvrir à une subvention.

Quelles sont les aides fiscales accordées aux propriétaires bailleurs ?

Afin de rentabiliser le projet locatif, plusieurs aides et coups de pouce fiscaux peuvent être accordés aux propriétaires bailleurs :

• Le déficit foncier : possibilité de déduire l’excédent des travaux des revenus fonciers.
• Loc’Avantages : une réduction fiscale proposée par l’ANAH.
• La loi Denormandie : réduction fiscale pour un investissement locatif dans un bien qui se trouve dans un quartier dégradé.

Ce qu’il faut retenir

• Acheter pour rénover augmente la valeur :L’achat d’un bien à rénover permet de l’acquérir à un prix inférieur au marché, avec une décote de 10 à 30 %. Ceci offre un potentiel de valorisation après rénovation, avec une distinction entre restructuration lourde et rafraîchissement mineur.
• Adaptation à la stratégie locative :Il est crucial d’adapter le bien aux exigences de votre stratégie d’investissement locatif, en prenant en compte les mises aux normes, le confort, et l’aménagement en fonction du public cible, comme les vacanciers ou les familles.
• Optimisation de la rentabilité locative :Des travaux bien pensés peuvent significativement augmenter la valeur locative sans impacter le coût d’achat initial, comme transformer un studio en T2 pour une rentabilité plus élevée.
• Conformité aux normes et réglementations :Les rénovations doivent respecter les codes du bâtiment, les normes environnementales et d’urbanisme pour la sécurité et la santé des locataires, y compris les nouvelles régulations telles que la loi Climat et Résilience qui impactera les logements mal isolés.