Bailleur : moteur de l’économie ou bouc émissaire fiscal ?

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Ils logent plus de la moitié des locataires en France, investissent massivement dans la rénovation du parc immobilier, soutiennent l’emploi local… et pourtant, leur rôle est souvent sous-estimé, voire caricaturé.

Les propriétaires bailleurs privés, longtemps relégués au rang de « rentiers », sont devenus la cible privilégiée des politiques fiscales et réglementaires.

Comment expliquer cette ambivalence ? Et pourquoi continuent-ils, malgré les obstacles, à jouer un rôle clé dans l’économie française ?

Une présence massive mais discrète dans le paysage du logement

Lorsqu’on parle de la crise du logement, les regards se tournent naturellement vers l’État, les collectivités, le secteur HLM. Pourtant, une majorité de Français trouvent leur toit grâce à un bailleur privé. En effet, le parc locatif privé dépasse aujourd’hui les 6 millions de logements, représentant plus de 55 % de l’ensemble du marché locatif en France.

Ce parc est principalement détenu par des particuliers. Contrairement aux idées reçues, il ne s’agit pas d’une armée d’investisseurs fortunés, mais souvent de classes moyennes, d’employés ou de retraités ayant placé leur épargne dans la pierre. Pour beaucoup, l’investissement locatif n’est pas une source d’enrichissement rapide, mais un moyen de sécuriser leur avenir ou d’aider leurs enfants.

Cette réalité, bien que centrale, reste peu mise en valeur dans les débats publics. Le bailleur privé continue d’être présenté comme un acteur périphérique, voire problématique, alors même qu’il constitue une réponse directe à la pénurie de logements, en particulier dans les zones urbaines tendues.

Une activité économique à haute valeur ajoutée… souvent ignorée

Le logement est un levier économique de première importance. À lui seul, le secteur immobilier résidentiel génère près de 97 milliards d’euros de recettes fiscales annuelles, selon les données les plus récentes. Cette manne dépasse largement le budget alloué aux aides au logement (environ 44 milliards d’euros), démontrant que le logement rapporte plus qu’il ne coûte aux finances publiques.

Les bailleurs privés y jouent un rôle fondamental. En investissant dans l’achat, la rénovation ou l’entretien de logements, ils mobilisent un tissu économique dense : artisans, diagnostiqueurs, agences, assureurs, experts-comptables, etc. À chaque étape, des emplois sont créés ou maintenus.

Ils contribuent également à la fluidité du marché du travail. La capacité à se loger rapidement dans une ville où l’on obtient un emploi conditionne souvent la réussite d’une embauche ou d’une mobilité professionnelle. C’est notamment dans ce contexte que des dispositifs comme « Louer pour l’Emploi » prennent tout leur sens.

Les bailleurs privés ne sont pas de simples « propriétaires » : ils sont aussi des investisseurs, des gestionnaires, et des soutiens directs à l’économie locale.

Une fiscalité en expansion, un discours de défiance

Malgré leur utilité évidente, les bailleurs sont régulièrement la cible de critiques. Pourquoi ? Parce que leur patrimoine est visible, localisé, et difficile à dissimuler. Il représente donc une source de recettes facile à mobiliser pour les finances publiques. Mais cette logique budgétaire s’accompagne d’une certaine stigmatisation, nourrie par une méfiance ancienne envers la notion de « rente ».

Cette perception alimente une fiscalité de plus en plus lourde : baisse des abattements, durcissement des régimes du meublé non professionnel, hausse continue de la taxe foncière, multiplication des diagnostics et contraintes réglementaires… Sans oublier les incertitudes récurrentes autour de la fiscalité des plus-values.

Or, cette pression croissante n’est pas sans conséquences. Selon les données des professionnels, le nombre de logements mis en location a chuté de 46 % depuis 2022. Un désengagement qui fragilise directement l’offre disponible, au détriment des locataires.

Une image héritée d’une longue histoire

La défiance vis-à-vis du bailleur n’est pas née avec la crise du logement. Elle s’enracine dans une représentation ancienne, héritée du XVIIIe siècle, où le rentier était perçu comme un privilégié vivant de la richesse produite par d’autres. Colbert voyait déjà en lui un acteur « oisif », et cette idée a traversé les siècles, nourrie par la littérature et la pensée économique.

Dans ce contexte, l’investissement locatif est encore trop souvent perçu comme un moyen de « profiter » du marché immobilier, et non comme une contribution active à la société. Une vision d’autant plus injuste qu’elle ignore la complexité et les risques que suppose la gestion d’un bien loué : travaux à financer, loyers impayés, vacance locative, litiges éventuels…

À l’heure où le capital productif est valorisé, l’investissement immobilier reste associé à une forme de rente, malgré son rôle concret et tangible dans l’économie.

Une reconnaissance en gestation, à consolider

Face à la pénurie de logements, les pouvoirs publics commencent néanmoins à prendre conscience de l’importance des bailleurs. La loi de finances 2025 mentionne pour la première fois la création d’un statut du bailleur, destiné à reconnaître leur contribution au fonctionnement du marché locatif. Ce dispositif reste embryonnaire, mais il marque une inflexion symbolique.

D’autres leviers sont à explorer : incitations à la rénovation énergétique, allègements fiscaux pour les bailleurs engagés, simplification administrative… Autant d’outils susceptibles de réconcilier utilité sociale et performance économique.

Reconnaître le rôle du bailleur, ce n’est pas renoncer à protéger les locataires. C’est sortir d’une logique punitive, au profit d’une approche coopérative. Le bailleur n’est pas un obstacle, mais un maillon essentiel de la chaîne du logement.

FAQs

Tous les bailleurs sont-ils riches ?

Non. Une majorité d’entre eux détiennent un ou deux biens, souvent acquis à crédit, et dégagent une rentabilité nette inférieure à 4 %.

Pourquoi l’immobilier est-il autant taxé ?

Parce qu’il s’agit d’un actif stable, visible et peu mobile, donc facile à taxer… même si cela peut décourager l’investissement.

Les bailleurs font-ils grimper les prix ?

Ils répondent à une demande massive. En réduisant l’offre, on aggrave les tensions. Plus de logements = loyers plus stables.

Peut-on améliorer leur image ?

Oui, en valorisant leur rôle économique, en les impliquant dans les politiques publiques, et en encourageant les bonnes pratiques.