Donner congé à son locataire. Que risque-t-on en cas de congé frauduleux?

La résiliation d’un contrat de bail est un acte délicat. Elle peut être source de litige entre le bailleur et son locataire. Pour éviter les conflits juridiques, le respect de la législation est de mise. Avant de résilier un bail de location, que faut-il savoir ? Que risque-t-on en cas de congé frauduleux?

Donner congé à son locataire : les règles impératives à appliquer

Selon la législation en vigueur, donner congé à son locataire est soumis à des règles strictes. Elles s’appliquent aussi bien pour la location vide que la location meublée. Les principes sont basés sur la forme, la justification et surtout de délai de préavis. Il y a lieu de mentionner que ces règles touchent le cas d’une résidence principale. A cet effet, le locataire doit occuper le logement au moins 8 mois dans l’année. Par ailleurs, il doit déclarer ses revenus à l’adresse mentionnée. Pour la résidence secondaire, les formalités sont plus allégées. Dans les deux cas, le préavis doit être expédié par voie recommandée sous accusé de réception.

En cas de résidence secondaire

A cause de ses occupations, le locataire ne peut pas élire le logement comme sa résidence principale : c’est donc sa résidence secondaire. Dans la pratique, le bailleur a le droit de donner congé à l’expiration du bail. Toutefois, certains contrats contiennent des clauses spécifiques. Dans ce cas, il doit se référer aux dispositions qui y sont stipulées. Lors de la rédaction du bail, le bailleur a établi des règles de convenance. En donnant congé à son locataire, il n’est pas obligé d’apporter des justifications. Par ailleurs, le délai de préavis peut être également raccourci. Il est remarqué que si le locataire occupe les lieux comme résidence secondaire, il peut demander la résiliation de son bail à tout moment.

En cas de résidence principale

Le bailleur souhaite donner congé à son locataire dans le but de résilier le bail. Quels sont les règles impératives qui régissent une résidence principale? Le seul moment autorisé par la législation est l’échéance du bail de location. Même si le bailleur perd son emploi et veut occuper sa maison, il n’a pas le droit de donner congé en cours du contrat.

Quelles sont les motivations valables édictées par la loi?

Le propriétaire peut donner congé s’il veut reprendre personnellement son bien immobilier (pour y habiter ou y loger une autre personne) ou s’il souhaite le vendre. Les motifs considérés comme légitimes et sérieux sont aussi reconnus par la loi. Il peut s’agir de la perte d’un conjoint ou de la séparation d’un couple, d’impayés de loyer ou troubles du voisinage par exemple.

Délai de préavis

Le bailleur désire résilier le contrat de bail de son locataire. Quel est le délai de préavis pour donner congé? Les clauses du contrat stipulent une date bien définie. Le propriétaire est tenu de respecter ce délai pour annoncer au locataire son souhait de donner congé. En absence d’avertissement, aucune règle ou formalité spécifique n’est exigée : le bail sera renouvelé par tacite reconduction.

• Pour une location meublée le bailleur doit donner congé au moins 3 mois avant la date d’échéance du contrat de location.
• Pour une location vide le congé doit être adressé au locataire dans les 6 mois précédant l’échéance du bail.

A qui doit-il l’adresser?

Le bail a été co-signé par les époux, les concubins ou les colocataires. Chaque signataire du bail doit recevoir individuellement le préavis. Bien entendu, la lettre pour donner congé leur sera expédiée séparément par voie recommandée avec accusé de réception. Le cas échéant, le propriétaire peut la remettre en main propre ou par voie d’huissier.

Notification du congé

Pour avoir une valeur juridique le congé peut être adressé par :

• Une lettre recommandée avec avis de réception.
• Une remise en main propre contre récépissé.
• Un acte d’huissier.

Les autres formes d’envoi comme les courriers électroniques, les courriers simples ou les télécopies ne sont pas valables. En effet, elles n’ont pas de valeur juridique.
Le contenu de la lettre de congé est libre, mais elle doit contenir au minimum le motif qui conduit le bailleur à ne pas renouveler le bail.
S’il s’agit d’un congé pour reprise, le courrier doit en outre indiquer le nom du bénéficiaire, son adresse et la nature du lien existant entre le bénéficiaire et le bailleur.

Pour éviter les mauvaises surprises avant de donner congé, les remarques suivantes s’imposent. Il arrive qu’un seul nom figure dans le contrat de bail des époux ou des partenaires pacsés. Toutefois, le congé sera adressé aux deux personnes. Par ailleurs, même si le locataire occupe encore le logement, le bailleur peut lancer sa vente. Dans ce cas précis, le nouveau propriétaire va garder les même conditions jusqu’à l’expiration du bail. Sachez qu’en application de la loi Alur depuis le 27 mars 2014, le bail pour la location vide est reconduit automatiquement en absence de préavis pour donner congé.

Congé frauduleux : les risques encourus par le propriétaire

Pour des raisons de convenance personnelle, le bailleur décide de donner congé à son locataire. S’il ne se réfère pas à la législation en vigueur, il encourt des sanctions, notamment à l’indemnisation de son locataire. Pour les locations vides, les conditions sont strictes et non négociables. Le délai de préavis est de 6 mois avant l’échéance du bail. Comment définit-on alors un congé frauduleux? Le propriétaire souhaite résilier un contrat pour des raisons familiales ou pour la vente. Le locataire n’a pas pu honorer ses loyers. Ces justifications sont conformes à la loi en vigueur. Lorsque les motifs sont autres que ceux énoncés notamment pour des convenances personnelles, on parle de congé frauduleux. Les fraudes sont catégorisées en deux volets : les fraudes lors d’un congé pour reprise, les fraudes lors d’un congé pour vente.

Que risque le bailleur en cas de congé frauduleux?

Résilier un contrat de bail en faisant des fraudes est répressible par la loi. L’acte est passible d’une amende dont le montant est variable. Le plafond fluctue entre 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une entité morale.

Il appartient au juge de fixer l’amende en fonction de la gravité de la faute. En cas de fraude, le propriétaire risque également des dommages-intérêts. En effet, le locataire peut recevoir une indemnisation en contrepartie des frais de déménagement. D’autre part, recevoir un congé pour résiliation de bail peut être source d’angoisse. En effet, trouver un nouveau logement n’est pas toujours facile. Par ailleurs, il est obligé de quitter les lieux après un délai légal. Le locataire peut se faire indemnisé pour le préjudice moral qu’il a subi.

Comment définit-on un congé frauduleux pour reprise?

Le bailleur déclare reprendre son logement pour y habiter. Cependant, il procède a sa mise en vente après l’évacuation du locataire. Ce cas constitue un flagrant délit de fraude qui est punissable par la loi. Il arrive que l’occupation du logement ne soit pas effective après le départ du locataire. Le propriétaire doit respecter un délai raisonnable pour laisser le logement vide. Cependant, aucune loi ne le spécifie clairement. C’est le juge qui donne son appréciation en fonction de la spécificité du dossier. En voici quelques exemples. Pour la Cour d’Appel de Paris, il va de plusieurs semaines à quelques mois. En date du 15 janvier 2008, la Cour d’Appel de Nîmes considère comme frauduleuse l’occupation de 2 années après l’évacuation du locataire. En application de la décision du 23 juin 1998, la Cour d’Appel de Toulouse limite la durée légale à 5 mois.

Qu’en est-il du congé frauduleux pour vente?

Le bailleur souhaite récupérer son logement dans le but de le vendre. A cet effet, il donne congé à son locataire dans les délais impartis. Selon la législation en vigueur, il a le droit de fixer le prix de vente du logement. Cependant, il doit respecter une certaine marge, même si son objectif est de faire un profit. Au-delà de ces limites, on parle de vente de fraude car le prix est jugé excessif. Comme le congé frauduleux pour reprise, la législation ne spécifie pas cette marge. Chaque cas a ses propres spécificités et il appartient au juge de trancher. Selon la Cours d’Appel de Paris en date du 15 Avril 2008, tout prix de vente majoré de 20% est considéré comme une fraude. Une année plus tôt, la majoration acceptable a été de 12% par rapport à la valeur vénale du bien immobilier. Le 20 novembre 1997 soit 10 années plus tôt, est considérée comme frauduleuse la vente dont le prix excède 40%. Il arrive que le locataire expulsé a le droit de reprendre la location du logement. Pour ce faire, il doit démontrer que le propriétaire a eu une mauvaise foi et n’avait pas du tout l’intention de vendre.

En conclusion

Les lois applicables pour résilier un contrat de bail à un locataire sont impératives. De ce fait, aucune dérogation n’est permise. Que risque- t-on en cas de congé frauduleux ?. Les sanctions financières peuvent être lourdes. Pour éviter les poursuites judiciaires, la solution est de respecter de la législation en vigueur.