Bail mixte : exercer une profession libérale

Si vous exercez une profession libérale et que vous souhaitez travailler dans l’une des pièces du logement que vous projetez de louer, pensez à souscrire un bail mixte. Cette alternative permet de réduire vos charges liées à la location d’un local professionnel et aux frais de transport. Il faut savoir que ce type de contrat est régi par un certain nombre de règles qu’il faut connaitre avant de s’engager.

Comprendre le principe du bail mixte

Le bail mixte est un contrat qui permet de louer une propriété pouvant servir de résidence et de lieu de travail. Les règles qui encadrent ce type de bail sont définies par la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs de biens immobiliers vides et meublés. D’après ce texte, l’entrepreneur peut vivre et exercer une activité dans un seul et même local. Pour être qualifié de bail mixte, le local concerné doit servir à la fois de résidence principale et de lieu d’exercice de l’activité professionnelle. Toutefois, le bailleur doit entreprendre des démarches administratives spécifiques pour accéder à ce droit.

Le bail mixte doit être conforme aux conditions définies par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le local concerné doit servir à la fois de résidence principale et de lieu d’exercice de l’activité professionnelle.
La loi impose une durée minimale de trois ans pour une personne physique et de six pour une personne morale.

Les démarches sont différentes en fonction du choix du chef d’entreprise : celui-ci doit déterminer s’il va travailler chez lui ou bien s’il va seulement domicilier son entreprise à son adresse personnelle. Elles varient également selon le type d’entreprise et l’emplacement du logement. Il faut noter que les règles prévues par la loi de 1948 peuvent être occasionnellement appliquées.

Le bail mixte n’est pas réservé aux dirigeants d’entreprise : les professionnels exerçant un travail à domicile et qui sont contraints d’y recevoir des clients ou de la marchandise, les entrepreneurs qui ont recruté des salariés viennent dans le local et ceux dont l’activité requiert la demande d’une autorisation spéciale.

Le bailleur doit donner son consentement

Si vous souhaitez signer un bail mixte, votre bailleur doit donner son accord. Il est tenu de consulter le règlement de copropriété pour savoir si les locataires sont autorisés à exercer une activité libérale dans les locaux.

Ensuite, il faut se rendre à la mairie pour demander une autorisation administrative : il s’agit d’une formalité obligatoire lorsque le bien immobilier se trouve en Seine-Saint-Denis, dans les Hauts-de-Seine, dans le Val-de-Marne et dans les municipalités comptant plus de 200 000 habitants. Il faut noter que cette obligation peut concerner d’autres communes si le maire en fait la suggestion.

L’autorisation communale n’est pas indispensable si les entrepreneurs veulent exercer leurs activités dans leur résidence principale et s’ils ne prévoient pas d’y recevoir des marchandises ou encore des clients.

Rédaction et renouvellement du bail mixte

Rédaction

En général, le bail est rédigé sous la forme d’un acte sous seing privé, mais il est également possible de passer par un notaire. La règlementation en vigueur prévoit un délai minimal de trois ans si le locataire est une personne physique et un délai minimal de six ans s’il s’agit d’une personne morale. Le contrat de bail mixte doit indiquer clairement la description des locaux, la durée du contrat, le montant du loyer librement fixé par le bailleur, l’utilisation du local (résidence et local professionnel).

Durée

La durée minimale est différente selon le type du bailleur, elle est de de 3 ans ou de 6 ans :

• Si bailleur personne physique (particulier) : le bail est conclu pour une durée minimum de 3 ans.
• Si bailleur personne morale (société) : le bail est conclu pour une durée minimum de 6 ans.

Toutefois, les parties peuvent conclure un bail mixte pour une durée supérieure à 3 ou 6 ans.

Résiliation

Le bail mixte peut être résilié par les deux parties à des conditions différentes :

• Pendant la durée du bail, le bailleur ne pourra pas mettre fin au contrat, cependant, il peut résilier à l’échéance du contract avec un préavis de 6 mois ou intenter une action en justice en cas d’inexécution des obligations du locataire (défaut de paiement de loyer).
• Le locataire peut décider de mettre fin au bail à tout moment, mais il doit quand même informer le propriétaire trois mois à l’avance, par courrier recommandé.

Renouvellement du bail mixte

Lorsque le contrat arrive à son terme, trois options s’offrent au bailleur :

• il ne se manifeste pas, le contrat est alors renouvelé par tacite reconduction pour une durée de trois ans et avec le même loyer ;
• il peut demander le départ de son locataire à l’échéance du bail, cependant il doit émettre son souhait six mois avant la date fatidique et cette décision doit être motivée (vente, reprise du logement pour y vivre, etc.) ;
• il peut se manifester pour proposer une hausse du loyer étalée sur les trois ans ou les six ans. Il faut noter que cette augmentation ne doit pas excéder les 10 % du loyer. En revanche, si le bien immobilier a été sous-évalué, cette hausse peut être supérieure à 10 %. L’estimation du nouveau loyer sera effectuée sur la base des montants affichés pour les biens similaires qui se trouve aux alentours.