Top 10 des litiges entre locataires et propriétaires ?

Les relations entre locataires et propriétaires bailleurs, font parfois l’objet de différents. Nous avons recensé les 10 principaux litiges entre locataires et propriétaires dans le cadre du bail de location.

Les litiges les plus courants entre propriétaires et locataires

Savez vous que cette relation conflictuelle, bailleur locataire, a débuté à la fin du XVIIIe siècle selon une chercheuse du CNRS. Loyers, droits, luttes… Au fil des décennies tout s’est complexifié. Source

1. Le trouble de jouissance

Souvent, c’est le locataire qui qui se plaint de problèmes qui touchent à l’insalubrité du logement, à l’humidité, au disfonctionnement du chauffage, à des problèmes d’odeurs, de dégâts des eaux suite à un vice de construction ou à une mauvaise étanchéité.

Les troubles de jouissance peuvent aussi provenir d’autres locataires, dans ce cas le propriétaire est aussi responsable.

Si le trouble de jouissance émane d’un tiers, alors le bailleur n’est pas responsable. Quand le bailleur est lui-même à l’origine des troubles, sa responsabilité est engagée. Par exemple s’il entreprend sans l’accord du locataire, des modifications à l’état des lieux objet du bail.

Le locataire qui fait face à un trouble de jouissance, doit avertir son bailleur en envoyant une lettre en recommandé avec accusé de réception.
Cette lettre doit préciser l’origine des troubles et demander impérativement de trouver une solution rapidement.

2. Non remise du dépôt de garantie

C’est une source de conflits importante entre les propriétaires et les locataires. Il est fréquent, que le locataire mentionne et dénonce la non-restitution d’un dépôt de garantie qui devait lui être rendus dans les deux mois suivants la fin du bail. Il arrive aussi que le propriétaire ne rende pas cette somme ou qu’il ne la restitue pas entièrement. Le propriétaire doit justifier de l’utilisation des fonds par des dégradations ou des manquements de la part du locataire.

3. Réparations et travaux

Lorsque le loueur ne respecte pas certaines de ses obligations, le locataire peut le mettre en demeure de réaliser certains travaux.

Le bailleur doit effectuer les gros travaux et le loueur, doit se charger de l’entretien dit courant.

Pourtant, il arrive que des locataires refusent aux propriétaires de pénétrer dans les logements loués pour faire les travaux de gros œuvre ou rénover. Ils estiment que cela perturbe son usage du logement. Il est aussi courant que le bailleur demande au locataire d’effectuer lui-même certains travaux qui lui incombent et que ce dernier refuse de les exécuter.

4. Loyer

Au hitparade des litiges locatifs les plus nombreux : les loyers impayés. Le propriétaire rencontre un locataire qui ne paie pas ses loyers. D’abord, une conciliation avec l’occupant des lieux devra être tentée. Si ça ne marche pas et que la situation s’aggrave il faudra agir rapidement.

Le propriétaire peut déjà envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, au locataire et éventuellement à ses garants. S’il n’obtient pas de réponse, le propriétaire pourra décider d’agir en justice.

Le propriétaire bailleur à un certain délai pour réclamer les paiements de ses loyers. Si la dette date d’avant le 27 Mars 2014, le bailleur à 5 ans pour réclamer son dû. Si la dette est plus récente, le délai est réduit à 3 ans.

5. Etat de lieux

Locataires et propriétaires ne doivent pas signer l’état des lieux s’ils sont en désaccord. En effet, la signature de l’état des lieux acte l’approbation du document qui a été établi de façon contradictoire.

Si aucun état des lieux d’entrée n’a été fait le locataire est censé avoir reçu le logement en bon état.

Quand l’état des lieux ne peut pas être réalisé à l’amiable, les parties peuvent demander l’intervention d’un huissier.

Avant toutes procédures en justice, il vaut mieux tenter de trouver une solution amiable. Si non, les règlements de litiges liés à l’état des lieux de sortie se font en plusieurs étapes. La première consiste à envoyer un courrier recommandé.

6. Expulsion

Ce litige entre bailleurs et occupants arrive quand le locataire de l’appartement ne paie pas ses loyers. Tous les modèles de baux contiennent des clauses autorisant le propriétaire du bien loué à entamer une procédure d’expulsion. Si un commandement de payer (délivré par un huissier) est resté sans suite, le bailleur pourra aller en justice pour résilier le bail.

Si la procédure d’expulsion du locataire est souvent la conséquence de non-paiement des loyers, parfois la raison provient du fait que malgré le non renouvellement du bail, l’occupant persiste à rester dans l’appartement.

7. Charges locatives

Au sujet des charges, les litiges portent principalement sur la question des régulations annuelles. Parfois les locataires doivent payer des sommes importantes. Ces charges locatives supplémentaires sont le résultat de mauvaises estimations des charges au début du contrat. Les propriétaires demandent donc des compléments. Il arrive aussi que les locataires demandent des révisions de charges, s’il pense que l’estimation est abusive. Dans ce cas, les propriétaires refusent souvent, ce qui entraîne des litiges.

8. Préavis

Les logements vides : le préavis doit être notifié 3 mois avant la date de départ prévue. Pour les meublés 1 mois. Vous pouvez réduire le préavis à 1 mois en cas de licenciement, mutation, nouveau travail après un licenciement ou si vous bénéficiez du RSA ou de l’AAH. En cas aussi d’obtention d’un logement social.

Pour les propriétaires qui souhaitent résilier le bail (vente du bien, emménagement dans le logement…) le délai est de 6 mois.
Fréquemment des locataires cessent de régler leurs loyers vers la fin du bail afin de récupérer leurs cautions. Ils peuvent être attaqués par les bailleurs s’ils ne paient pas leurs derniers loyers : en effet, la caution doit être remise par le bailleur suite à l’état des lieux, s’il n’y a pas de problème particulier.

9. Accès à la location

Acte de mariage, affiliation à la sécurité sociale, nombre de garants divers… Ces justificatifs, les propriétaires n’ont pas le droit de les exiger.
La législation est pourtant très claire, mais certains loueurs sont encore trop indiscrets au moment de choisir leur locataire. Parmi les pratiques les plus contestées, les demandes multiples de garants ou des cautions astronomiques.

La loi Dalo, du 5 mars 2007, a étendu à 16 le nombre de documents qu’un loueur n’est pas en droit de demander à un futur locataire.

10. La conclusion du contrat de bail

Les propriétaires font de plus en plus souvent l’état des lieux le même jour que la signature du bail. Les futurs locataires n’osent pas signaler les imperfections ou contredire les propriétaires par peur de ne pas signer le bail. Notre conseil et de signer sans rien dire et ensuite faire venir un huissier pour refaire un état des lieux.