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assurance loyers impayés

Ne plus percevoir ses loyers est l’une des hantises du bailleur. Pour éviter la catastrophe, il peut se prémunir en souscrivant une assurance loyers impayés ou en prenant une caution personne physique.

Le problème des loyers impayés

L’augmentation des prix du loyer conjugué à l’accroissement de la précarité des revenus dans le contexte actuel de crise économique, fragilise certains locataires. En Île-de-France, par exemple, zone tendue par excellence, le nombre de ménages en situation d’impayés a bondi de 23 % sur la période 2003-2013 (source Fondation Abbé Pierre 2016). Les chiffres du ministère de la Justice montrent quant à eux une augmentation régulière des contentieux pour impayés de loyers.

Entre 2006 et 2014, le nombre de ces procédures est passé de 132 000 à 166 000, soit une hausse de 26 %.

De telles situations mettent les propriétaires dans de réelles difficultés lorsqu’ils ne peuvent plus eux-mêmes assumer les charges qui leur incombent. Ils sont alors contraints d’engager des procédures couteuses en recouvrement contre des locataires, soit indélicats, soit tombés en situation de grande précarité. Toutefois, ces procédures sont longues et les voies de recours ouvertes aux débiteurs aggravent encore la situation. Quelles mesures pourraient être prises pour que les propriétaires bailleurs surtout les plus modestes se sentent mieux protégés face à ce risque croissant.

Caution ou assurance loyers impayés, il faut choisir

Le choix de la caution

La caution sert à se substituer au locataire défaillant. La caution est souvent un proche, un ami ou un parent du locataire. C’est simple et gratuit. Il suffit de télécharger un modèle d’acte de cautionnement, puis de le faire remplir et signer par la personne se portant garant.

Caution simple et caution solidaire

La caution est engagé au côté du locataire dès la signature d’un acte de cautionnement. On distingue deux types de cautions:

  • La caution simple : la personne se partant garant est tenu de régler les impayés uniquement une fois que le bailleur a tenté de récupérer les sommes dues auprès du locataire.
  • La caution solidaire: le bailleur peut se tourner vers la caution dès le premier loyer impayé, sans engager des poursuites envers le locataire.
Les inconvénients de la caution

Si la caution est de nature à faciliter la location de certaines catégories de personnes, notamment les étudiants, elle peut également être difficile à mettre en œuvre si le garant n’arrive pas ou ne veut pas assumer ses engagements. La mise en œuvre incertaine de la caution tient à plusieurs points:

  •  L’insolvabilité du garant : Entre le moment de la signature de l’acte de caution et sa mise en œuvre, la situation du garant peut avoir évolué de manière négative.
  •  La mauvaise foi du garant : Il peut arriver que même solvable, le garant refuse de payer. Dans ce cas le bailleur est obligé d’entamer une procédure judiciaire (coût de la procédure moyenne de 3500 €) afin de le contraindre à respecter son engagement en tant que caution solidaire.
  • La caution n’est plus disponible.

Argument de poids en faveur des assurances loyers impayés, du moins pour les compagnies qui les commercialisent. De plus, les primes de l’assurance loyers impayés sont intégralement déductibles des revenus locatifs bruts du propriétaire.

Acte de caution solidaire

Consulter notre dossier complet sur la caution solidaire.

Télécharger gratuitement un modèle d’acte de cautionnement

Attention

Le bailleur qui souscrit une assurance loyers impayés, dites garantie loyers impayés (GLI) ne peut pas demander en même temps un cautionnement au locataire. Le recours à une caution n’est pas cumulable avec une autre forme de garantie, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (art. 22-1 de la loi du 6.7.89).

Le choix de l’assurance loyers impayés

Pour vous protéger des impayés de loyers, en alternative à la caution solidaire, vous pouvez opter pour une assurance spécialement conçue pour cela.

Où souscrire et à quel tarif ?

Un propriétaire peut souscrire directement en son nom propre une GLI sur internet. Il suffit de faire une recherche sur les modeurs de recherche.

L’assurance bailleur individuel coute entre 2% et 3% du montant du loyer annuel. Les primes sont intégralement déductibles des revenus locatifs bruts du propriétaire.

Vérifiez que votre locataire est éligible à l’assurance

Le bailleur désireux de s’assurer n’est pas dispensé des diligences élémentaires, bien au contraire. Il doit verrouiller le dossier du candidat locataire pour s’assurer de sa solvabilité, en exigeant bulletins de salaire, contrat de travail… Le problème ? Face à la multiplication des faux, rien ne garantit au bailleur que les documents exigés, qu’il a scrupuleusement réunis, reflètent bien la réalité de la situation du locataire pour lequel il s’est assuré au risque de perdre le bénéfice de l’assurance. Ainsi, Ivan Rambaud, directeur général de PGA Assurances (courtier d’assurance au service des professionnels de l’immobilier), s’assure bien de l’existence des sociétés sur Internet et de leur situation financière. Selon lui, le taux de rejet des dossiers « mal ficelés par les propriétaires » serait de l’ordre de 40 %. Autant dire qu’un dossier correctement constitué limite le risque à l’arrivée et fait gagner du temps.

Comment vérifier le dossier locataire ?

Consulter notre dossier complet sur le dossier locataire.

Télécharger gratuitement une fiche de renseignement du candidat locataire

Quels risques couvre l’assurance loyer Impayés ?

Les contrats GLI comprennent dans leurs garanties des loyers impayés au sens strict, celle des frais de procédure, des dégradations immobilières et une protection juridique. En ce qui concerne les loyers impayés, l’assurance Protection loyer indemnise les pertes pécuniaires résultant du non-paiement des loyers, des charges et des taxes récupérables, jusqu’a la récupération des lieux. Pour connaitre le tableau des garanties, cliquer sur le lien suivant : Tableau de garantie Assurance loyers impayés

Les frais de procedure

Une autre garantie de base, la prise en charge des « frais de procédure ». Il s’agit des frais engagés pour parvenir au recouvrement des impayés, à l’expulsion du locataire, ou encore pour obtenir le remboursement des dégradations locatives (honoraires d’avocat et d’huissier, par exemple). Ces frais de contentieux sont le plus souvent pris en charge sans limite, dans le plafond d’indemnisation global de la garantie « loyers impayés ».

Les dégradations immobilières

Le contrat d’assurance prévoit une extension de garantie aux « dégradations immobilières ». Elle est plafonnée à 10 000 euros et une « protection juridique ». Elle assure la défense de l’assuré lorsqu’un litige autre que ceux liés aux impayés et aux dégradations l’oppose à son locataire : restitution du dépôt de garantie, par exemple.

La sélection des dossiers est draconienne

Pour la GLI, les contrats garantissent les impayés lorsque les locataires répondent aux impératifs classiques de solvabilité : L’assurance opère des vérifications, le délai de réponse est de 48 heures, à condition que le dossier soit complet. Pour connaitre les conditions d’éligibilité des candidats locataires ou soumettre un dossier locataire, cliquez sur le lien : Conditions d’éligibilité de votre candidat locataire

La mise en jeu de l’indemnisation

Lorsque l’impayé survient, le premier règlement de l’assureur intervient généralement au terme du troisième ou quatrième mois d’impayés d’affilée, même si l’indemnisation est rétroactive au premier jour d’impayé. Avant ce délai, on considère en effet qu’il peut encore s’agir d’un simple incident susceptible de se régler à l’amiable. L’indemnisation sera ensuite trimestrielle. Concernant l’assurance protection loyer la procédure est confiée à l’assureur, il entre en scène selon le calendrier fixé dans le contrat : le plus souvent, le propriétaire doit procéder lui-même aux premières relances d’usage, l’assureur intervenant à partir de la déclaration de sinistre, qui se produit en général après une mise en demeure.

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