Comment négocier un achat immobilier ?

Lors d’un achat immobilier, la marge de négociation peut être de 0 comme de 50 % dans certaines situations. Chaque vente immobilière s’avère unique et la négociation immobilière dépend de plusieurs facteurs. Voici les points importants pour négocier un achat immobilier.

Bien évaluer son budget

Comme on le disait, l’argent est le nerf de la guerre. Comme pour tout achat, il est impossible d’envisager quoi que ce soit sans connaître au préalable quelles sont ses possibilités financières.

Et, a fortiori pour une maison ou un appartement, il importe de bien évaluer votre budget avant de vous lancer dans une quelconque négociation.

On cherche à déterminer ce que l’on appelle comme la « capacité de financement ».

Celle-ci se calcule à l’aide d’éléments concrets comme l’apport personnel, votre pouvoir d’achat, votre situation professionnelle (type de contrat et salaire) ou encore la durée de remboursement souhaitée.

Pour vous aider à analyser en détail votre situation financière et évaluer votre budget, Internet regorge de simulateurs en ligne pour vous donner une première idée.

Mais cela n’est qu’informatif, c’est pourquoi il est recommandé de contacter directement votre banquier — ou avec un courtier en crédit immobilier — pour avoir une idée très précise de votre situation et de vos possibilités en termes d’investissement.

Dès que vous en savez un peu plus sur votre budget, vous devez anticiper certains frais dits incompressibles à l’instar par exemple :

• Des frais de notaire (entre 7 et 8 % du prix de vente);
• Le coût de votre déménagement;
• Le coût des travaux éventuels;
• Les frais d’agence immobilière éventuellement;
• Etc.

Analyser la situation du bien immobilier

Maintenant que vous connaissez votre capacité de financement, il importe de vous concentrer sur le bien immobilier en lui-même.

Connaissez-vous le marché immobilier actuel ? Car, en ayant vent du prix au m², vous disposez d’ores et déjà d’un argument pour négocier votre achat immobilier.

Ensuite, vous pouvez compléter votre estimation du prix de votre futur bien en prenant en compte de nouveaux critères plus précis comme l’ancienneté de la construction, l’état du bien, les équipements présents, l’emplacement et l’orientation géographique, les caractéristiques spécifiques (présence d’un balcon, d’une cave, d’un parking, d’un digicode, d’une terrasse, d’un jardin, etc.).

N’hésitez pas à visiter plusieurs fois votre futur bien immobilier, vous n’êtes pas à l’abri de découvrir des défauts qui vous aideront à argumenter et à plaider en faveur d’une baisse du prix de vente.
Dressez une liste des éléments que vous repérez.

La question des travaux

À moins d’acheter un bien neuf ou de faire construire, il est fréquent d’avoir des travaux à effectuer dans son futur bien immobilier.

La question de travaux est souvent l’un des premiers arguments invoqués par les acquéreurs pour négocier le prix de vente.

N’hésitez pas à demander si des travaux sont envisagés ou s’ils sont à la charge du futur acquéreur (changement de système de chauffage, isolation, toiture, etc.). Si les travaux sont prévus, demandez à voir les devis des artisans pour vous faire une meilleure idée.

Examinez le dossier de diagnostics techniques avec tous les diagnostics obligatoires (électricité, gaz, termites, plomb, amiante, etc.) qui doivent être mis à votre disposition lors de votre visite.

Ne pas oublier la marge de négociation

Il existe toujours une différence entre le prix annoncé et le prix réel de vente.

C’est ce que l’on nomme la marge de négociation et elle dépend autant du bien à acheter que de la situation géographique.

En analysant cette marge de négociation, vous obtenez déjà un indicateur fiable pour savoir jusqu’où la négociation peut aller.

En règle générale, cette marge de négociation tourne autour de 3 % pour un appartement et de 5 % pour une maison.

Elle diminue dans les grandes villes où les biens immobiliers sont généralement vendus au prix annoncé.

Connaître la date de mise en vente du bien immobilier

Connaître la date de mise en vente du bien immobilier que vous comptez acheter peut faire la différence dans votre négociation.

En effet, si ledit bien a été mis en vente très récemment, il existe peu de chance que le vendeur accepte de négocier le prix de vente affiché.

Mais, si le bien a été mis en vente il y a 3 mois voire davantage, c’est tout à fait différent. Cela signifie sûrement que la plupart des éventuels acquéreurs ont trouvé que le prix était trop élevé par rapport au prix du marché.

Il vous est alors possible de négocier un prix inférieur de 10 % par rapport à celui demandé.

Préparer ses arguments en amont

Ce n’est pas au moment de vous retrouver face à face avec le vendeur que vous devez commencer à chercher d’éventuels arguments pour discuter le prix de vente immobilière.

Il est extrêmement important de s’y préparer en amont.
Faites une liste complète de vos arguments qui semblent objectifs comme le prix trop élevé à la vente, les éventuels travaux à prévoir, etc.

Justifiez vos arguments avec des documents attestant du prix au m², des devis d’artisans ou encore des annonces immobilières pour un bien similaire.

En peaufinant vos arguments et les rédigeant noir sur blanc, vous évitez de bafouiller et de perdre du crédit devant le vendeur et vous êtes certain de ne rien oublier dans la conversation.

C’est un excellent moyen de vous montrer convaincant, sérieux et crédible au moment de la négociation immobilière.

Négocier en douceur et en face à face

Au lieu de négocier par téléphone, par mail ou même par SMS, il est recommandé d’effectuer cette négociation en face à face avec le vendeur.

D’une part, vous aurez tout le loisir d’exposer vos arguments et d’autre part, vous « ressentirez » ce qui se passe, notamment avec le langage non verbal de votre interlocuteur.

Commencez également par vous fixer un prix plancher sous lequel vous ne pouvez descendre et faites toujours une proposition inférieure à ce prix plancher.

Au cours de votre discussion, vous pourrez alors montrer progressivement jusqu’à un certain prix, celui que vous vous serez fixé comme montant plancher.