Comment résoudre un litige entre propriétaire et locataire ?

Un conflit, quel que soit son domaine, est toujours une situation délicate. Nombre de propriétaires ou de bailleurs se trouvent régulièrement en butte à des conflits avec leurs locataires. Entre cadre légal et psychologie, voici quelques conseils pour vous aider à résoudre un litige entre propriétaire et locataire.

En situation de désaccord concernant une location immobilière régie par un bail d’habitation, il peut être nécessaire de recourir à une conciliation extérieure, impliquant un tiers indépendant de la procédure judiciaire, tel qu’un conciliateur de justice. Une fois cette étape de conciliation franchie, les parties en conflit peuvent ensuite saisir un juge. Les délais d’action à respecter varient en fonction de la nature du litige (lié au bail, au loyer, à l’état des lieux, etc.) et engagent à la fois le propriétaire et le locataire.

La naissance d’un litige entre propriétaire et locataire

Mettre un bien immobilier en location peut parfois être une source de conflit. Même si vous avez trouvé le locataire idéal, aux revenus adaptés, bien sous tous rapports, avec le temps, les accidents de la vie, les loyers de retards, dégradation des lieux… il se peut que les relations deviennent moins idylliques entre les deux parties.

Il en va de même pour le locataire qui a trouvé la location de ses rêves avec un bailleur sympa.

Si au fil du temps, les différentes requêtes demeurent infructueuses, que le bien est mal ou pas entretenu correctement, que les plaintes du voisinage se multiplient… il y a fort à parier qu’un certain agacement commence à poindre. De la première remarque gentille au Tribunal d’instance il y a un monde.

Voici les les 10 plaintes les plus fréquentes :

1. Troubles de jouissance
2. Dépôt de garantie
3. Charges locatives
4. Réparation / travaux
5. Loyer
6. Etat des lieux
7. Expulsion
8. Préavis
9. Accès à la location
10. Clauses du contrat

Tenter de désamorcer le conflit

S’il naît de deux ou plusieurs volontés opposées, un conflit est bien plus souvent une affaire d’ego ou d’orgueil que matérielle. Afin qu’une simple requête ne devienne un conflit, mieux vaut jouer la carte de la compréhension, de la communication et du compromis que celle de l’affrontement. Une bonne connaissance de ses droits et de ses obligations, une situation claire et transparente ne laissent que peu de place au conflit. Il se peut que selon les circonstances vous ayez en face de vous une personne peu conciliante voire même agressive ou menaçante. Si c’est le cas, attendez quelques jours. Si rien ne calme votre interlocuteur, il se peut qu’il y ait un conflit de personnalité ; auquel cas, faites intervenir une tierce personne, un conjoint, un proche… qui aura pour vocation de désamorcer une situation bloquée et servira d’arbitre.

En cas de conflit dans le cadre d’une location immobilière, essayez toujours de trouver une solution amiable.

Dans le cas où cette conciliation semble impossible, mieux vaut se prémunir et informer la partie adverse de votre ou de vos requêtes par courrier recommandé avec accusé de réception.

Reprendre le contrat de bail

Tout d’abord, qui dit locataire dit forcément contrat de bail. Ce contrat qui a été signé entre le propriétaire bailleur et l’occupant des lieux doit être suffisamment clair pour définir les droits et les obligations de chacune des parties. En cas de conflit, la première des choses à faire est de ressortir ce contrat de bail et de s’y référer. Le plus souvent rédigé par le bailleur, il doit comporter les clauses légales générales inhérentes à la location d’un bien immobilier et aussi éventuellement des clauses particulières propres au bien loué. La co-signature de ce contrat par le bailleur et par le locataire vaut acceptation et donc application des conditions de ce contrat.

La communication directe pour régler le litige

S’il s’agit d’un simple malentendu, un accord verbal suffira. Avant d’intenter toute autre forme de procédure judiciaire, deux recours restent possibles.

Même si les parties sont en désaccord, la négociation est une option. Les concessions mutuelles peuvent conduire à un accord satisfaisant pour les deux parties sans avoir recours à des mesures légales.

Dans un premier temps, et comme nous l’avons vu plus haut, un courrier recommandé avec accusé de réception mentionnant l’objet du litige et les différentes tentatives de conciliation verbales préalables (éventuellement accompagné de preuves telles que des photos, des justificatifs…) sera une première étape incontournable.

Si ce courrier reste « lettre morte » ou qu’il ne débouche sur aucun accord, propriétaire bailleur ou locataire ont la possibilité de saisir la Commission départementale de conciliation.

La commission départementale de conciliation

Si en dépit d’une discussion vous ne parvenez pas à un accord ou l’application d’un accord, que vous soyez propriétaire bailleur ou locataire, vous pouvez saisir la Commission départementale de conciliation. Entrée en application par l’article 20 de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989, la Commission départementale de conciliation a vocation à améliorer les relations locatives. Il ne s’agit pas d’un tribunal et le recours à ses services est gratuit. Cette commission paritaire composée à parts égales de représentants d’associations de bailleurs et de représentants d’associations de locataires, a pour but d’amener les deux parties à trouver un terrain d’entente sans avoir recours à un passage devant les tribunaux. Il s’agit de trouver une solution amiable à un litige entre propriétaire et locataire.

La Commission départementale de conciliation peut être saisie pour intervenir en cas de litige concernant :

• Des travaux,
• Un état des lieux,
• Des dépôts de garantie,
• Les loyers (augmentation, retards, état des lieux, charges locatives…).

Elle peut intervenir dans le cadre d’un logement vide ou meublé, pour une résidence principale et hors parc HLM.

Le demandeur doit envoyer une lettre recommandée à la commission compétente. Seule la Commission du département où est situé le bien locatif est en mesure d’intervenir.

Voici comment se déroule la procédure.

1. Le demandeur envoi sa demande en lettre recommandée.
2. Les parties sont convoquées par la commission de conciliation.
3. Les parties se présentent devant la commission, en personne représentés par un mandataire.
4. Les membres de la commission tentent une conciliation après les avoir entendus les parties.
   • En cas de conciliation, totale ou partielle, un procès-verbal est dressé qui a valeur d’un contrat.
   • En cas de non conciliation, la commission émet un avis qui constate la situation.

Les parties peuvent décider de porter le litige devant le juge et lui communiquer l’avis de la commission de conciliation. Le juge est libre de suivre ou non cet avis.

Le recours judiciaire

Lorsque toutes les tentatives de résolution amiable du litige entre propriétaire et locataire ont échoué et que le litige persiste, le recours judiciaire peut être envisagé. Cela implique de porter l’affaire devant un tribunal compétent pour qu’un juge prenne une décision finale sur le litige. Le recours judiciaire est généralement considéré comme une option plus formelle et peut être utilisé lorsque d’autres méthodes n’ont pas abouti à une solution satisfaisante.

Voici quelques points clés à considérer concernant le recours judiciaire :

• Choix du Tribunal : Le litige doit être porté devant un tribunal compétent en matière de location immobilière. Le choix du tribunal dépendra de la juridiction appropriée en fonction de la localisation du bien immobilier.
• Préparation du Dossier : Les parties devront préparer et présenter leurs arguments et leurs preuves de manière claire et détaillée devant le tribunal. Cela peut inclure des témoignages, des documents contractuels, des preuves de paiement, etc.
• Procédure Formelle : Les procédures judiciaires suivent un processus formel, y compris les audiences, les plaidoiries et la présentation des preuves. Les avocats peuvent être impliqués pour représenter les parties et plaider leur cause.
• Décision du Juge : Après avoir examiné les éléments présentés par les parties, le juge rendra une décision finale. Cette décision peut être exécutoire, ce qui signifie que les parties doivent la respecter et l’appliquer.
• Coûts et Durée : Les procédures judiciaires peuvent être coûteuses et chronophages. Les frais de justice, les honoraires des avocats et les délais pour obtenir une audience et une décision doivent être pris en compte.
• Possibilité d’Appel : Après la décision du tribunal, il peut y avoir une possibilité d’appel si l’une des parties n’est pas satisfaite du verdict. Cela peut prolonger le processus et augmenter les coûts.

Le recours judiciaire est souvent considéré comme une option de dernier recours en raison de sa complexité, de sa formalité et de ses coûts associés. Cependant, il peut être nécessaire dans les cas où les parties ne peuvent pas résoudre le litige autrement et où une décision légale est requise pour établir les droits et obligations de chacune. Avant d’opter pour un recours judiciaire, il est fortement recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour obtenir des conseils sur la meilleure démarche à suivre dans votre situation spécifique.

En conclusion

Bien que nous soyons tous des êtres humains, la vie et le quotidien sont perçus différemment par chacun. Si les sources de conflit font partie intégrante de nos vies, elles peuvent le plus souvent être désamorcées par une communication adaptée et une forme de respect.

Avant de se lancer tête baissée dans toute forme de confrontation, mieux vaut commencer par tenter une médiation.

En matière de conflit locatif, les sources de désaccord sont nombreuses et multiples. Si la loi encadre la location des biens, chaque cas est particulier. Pour éviter toute forme de conflit bailleur-locataire, mieux vaut avoir co-signé un bail qui encadre rigoureusement les conditions locatives. Lorsqu’un différend ou une incompréhension apparait, une simple discussion peut, dans la majorité des cas éviter un conflit, sinon le recours à la Commission départementale de conciliation permettra, de régler les tensions en toute impartialité.

Litige entre propriétaire et locataire : ce qu’il faut retenir

La résolution d’un litige entre un propriétaire et un locataire peut être réalisée en suivant ces étapes :

• Communication Directe : Essayez tout d’abord de discuter du problème avec la partie adverse de manière calme et ouverte. Parfois, un simple échange de points de vue peut permettre de trouver une solution mutuellement acceptable.
• Médiation : Si la communication directe ne résout pas le problème, envisagez une médiation. Un médiateur neutre peut aider à faciliter la discussion entre les parties et les guider vers un accord. Cette option peut être moins formelle et moins coûteuse qu’un litige en justice.
• Conciliation : Dans certaines situations, un conciliateur de justice peut intervenir pour faciliter la résolution du conflit. Un conciliateur n’a pas le pouvoir de trancher, mais il peut aider à trouver un terrain d’entente.
• Consultation Juridique : Si la question implique des questions légales complexes, il peut être utile de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier. L’avocat peut vous conseiller sur vos droits et responsabilités, ainsi que sur les meilleures actions à entreprendre.
• Lettre de Mise en Demeure : Dans certains cas, il peut être nécessaire d’envoyer une lettre de mise en demeure, rappelant les droits et obligations de chaque partie et exigeant une résolution rapide du litige. Cette lettre peut servir de point de départ pour d’autres actions légales si nécessaire.
• Recours Judiciaire : Si aucune des étapes précédentes ne parvient à résoudre le litige, vous pouvez envisager de porter l’affaire devant les tribunaux. Cela peut être une démarche coûteuse et chronophage, mais parfois nécessaire pour obtenir une résolution légale.