Location meublée en SCI

Proposer une location meublée en SCI est tout à fait possible. Même si cela comporte de nombreux atouts, il est important de prendre connaissance des éventuels risques pour les associés.
Voici un aperçu des principaux avantages et inconvénients d’une location meublée en SCI.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Avant de comprendre les atouts de choisir une SCI pour louer un logement meublé, il est important de comprendre le fonctionnement d’une SCI.

Une SCI ou Société civile immobilière, est une société dans laquelle plusieurs associés investissent de manière commune dans un ou plusieurs biens immobiliers.

Le but de cette association est de profiter de l’effet de groupe à l’achat (très intéressant dans le cadre d’un investissement important) et de partager ainsi les bénéfices (voire de supporter les pertes éventuellement).

La SCI est représentée par un gérant qui est nommé par un vote lors d’une assemblée générale ou par rédaction dans les statuts de ladite SCI.

La SCI est souvent recommandée afin de permettre un transfert de patrimoine à des héritiers. Pourquoi ? Parce que tandis que les héritiers sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR), la SCI a très peu d’impact sur ce type d’imposition.

Quelle fiscalité pour une location meublée ?

Comme toutes les sociétés civiles, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu.

L’imposition s’effectue iniquement sur les revenus fonciers qui sont dégagés par la SCI et qui sont déclarés par les associés en fonction de leurs parts.

Alors que la location non meublée (ou vide) n’est pas considérée comme une activité commerciale, la location d’un meublé l’est pourtant.

Selon l’article 206 du Code général des impôts, la société civile qui se livre à l’exploitation ou à une opération à caractère industriel ou commercial doit être assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS).

Ainsi, la pratique habituelle en ce qui concerne la location d’un meublé par une SCI rend cette pratique commerciale de facto.

Pour la SCI, cela a une conséquence immédiate, à savoir la perte de transparence fiscale. Elle doit donc s’assujettir à l’IS sur l’ensemble de ses bénéfices.

Cependant, cette règle peut être contournée dans 2 situations :

  • Quand le montant HT des recettes de nature commerciale ne dépasse pas 10 % du montant des recettes totales HT, la SCI demeure redevable de l’IR. Il faut savoir qu’un franchissement exceptionnel de 10 % reste toléré.
  • Quand la SCI est redevable de l’IR quand la mention « location meublée » n’est pas caractérisée. Cela présuppose une location de courte durée, celle-ci ne devant pas être renouvelée sur plusieurs années.

L’amortissement pour la location meublée en SCI

Une SCI qui loue un meublé doit impérativement amortir le ou les biens quelle détient.

Et cet amortissement doit prendre en compte la dépréciation dudit bien immobilier en fonction du temps qui passe.

On calcule alors la plus-value réalisée au moment de la vente du logement par la SCI.

Ce procédé présente plusieurs avantages non négligeables puisque les amortissements sont déductibles du résultat de la SCI. Cela a l’effet de diminuer le bénéfice imposable de la SCI ainsi que le montant des impôts à s’acquitter.

Voici les différents éléments à prendre en compte dans le calcul de l’amortissement.

Élément pris en compteDurée de l’utilisationTaux d’amortissement
Immeuble bâtiEntre 20 et 50 ansEntre 2 et 5 %
Toiture25 ans4 %
Équipements électriques25 ans4 %
Étanchéité15 ans6.67 %
Ascenseur15 ans6.67 %
Agencement intérieur15 ans6.67 %
Gros œuvre (structure)80 ans1.25 %

TVA ou non avec une location meublée en SCI ?

Il faut savoir qu’une SCI dispose de règles spécifiques quand il s’agit de son assujettissement à la TVA. Ces règles varient selon les caractéristiques des locations et de la qualité des locataires.

Si la SCI loue un actif immobilier à usage d’habitation, qu’il soit meublé ou non, la SCI est tout simplement exonérée de TVA, quel que soit le montant des loyers perçus.

Toutefois, il peut exister des exceptions à cette exonération si la location meublée se fait sous certaines conditions :

  • Prestation d’hébergement dans un hôtel ou une résidence de tourisme classée ;
  • Prestation d’hébergement proche des conditions de l’hôtellerie (par exemple en fournissant le linge de mai ou le petit-déjeuner ou encore en nettoyant les locaux).

Mais si la SCI loue ledit bien meublé pour un usage professionnel, alors la SCI est assujettie de plein droit à la TVA.

Avantages et inconvénients d’une location meublée en SCI

AvantagesInconvénients
L’imposition : l’IS peut s’avérer moins élevé que l’IR dans certains cas.Un déficit foncier soumis à l’IS.
Amortissement fiscal du bien.Une fiscalité des plus-values professionnelles.
Déductibilité fiscale de certaines charges : rémunération du gérant de la SCI, droits d’enregistrement, frais de notaire, etc.L’obligation de collaborer avec un comptable (vous devez tenir une comptabilité commerciale).

La question du statut LMNP

Le statut LMNP (Loueur meublé non professionnel) désigne non une société, mais un propriétaire bailleur qui loue un ou plusieurs biens immobiliers meublés.

Il est important de ne pas confondre le statut LMNP et celui de SCI.

Le statut LMNP n’est pas compatible, en principe, avec la SCI, car le LMNP s’inscrit dans une démarche commerciale tandis que la SCI est de nature civile.

C’est pourquoi il est vivement recommandé, dans le cadre d’une location meublée à l’image d’une location Airbnb par exemple en SCI, de bien comprendre les tenants et les aboutissants en matière de conséquences fiscales.

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