Location vide ou location meublée: que choisir ?

Le marché locatif français offre deux grandes options aux bailleurs particuliers : louer vide ou louer meublé. À première vue, la différence semble n’être qu’une question de mobilier. Pourtant, derrière ces deux statuts se cachent des règles, des fiscalités et des stratégies de gestion bien distinctes.

Le choix entre location vide et location meublée a des conséquences concrètes sur votre rentabilité, la stabilité de vos revenus et la gestion quotidienne du bien.

Alors, comment faire le bon choix en tant que propriétaire ? Ce guide vous propose un comparatif clair et complet pour trancher en toute connaissance de cause.

Location vide : un cadre plus stable

Mobilier et usage

La location vide, comme son nom l’indique, implique que le locataire emménage avec ses propres meubles. Aucun équipement n’est fourni par le bailleur, ce qui convient aux locataires souhaitant s’installer durablement.

Durée du bail

Encadrée par la loi du 6 juillet 1989, la location vide prévoit un bail de 3 ans minimum (1 an si le bailleur reprend le logement pour des raisons personnelles ou professionnelles). Ce contrat long protège le locataire comme le propriétaire.

Préavis et flexibilité

Le locataire doit donner un préavis de 3 mois (réduit à 1 mois dans certaines zones tendues ou situations personnelles). Le bailleur, lui, doit respecter un préavis de 6 mois en fin de bail.

Régime fiscal

Les loyers issus de la location vide sont imposés au régime des revenus fonciers. Le régime micro-foncier offre un abattement de 30 %, mais il est plafonné à 15 000 € de loyers annuels.

Location meublée : souplesse et rentabilité

Mobilier obligatoire

Un logement meublé doit permettre une occupation immédiate. La loi impose une liste minimale d’équipements (literie, plaques de cuisson, vaisselle, réfrigérateur, etc.).

Durée du bail

Le bail meublé est plus court et plus souple que le bail vide. Lorsqu’il s’agit de la résidence principale du locataire, il est conclu pour 1 an renouvelable automatiquement, ou 9 mois non reconductible pour les étudiants.

Il existe aussi une formule spécifique : le bail mobilité, d’une durée de 1 à 10 mois maximum, sans renouvellement ni dépôt de garantie. Ce contrat s’adresse à une clientèle temporaire (étudiants en stage, salariés en mission, formation professionnelle, etc.) et permet au bailleur de louer rapidement, sans engagement de long terme.

Préavis rapide

Le locataire peut quitter le logement avec un préavis d’un mois. Pour le bailleur, le préavis est de 3 mois. Une formule souple, adaptée aux besoins changeants.

Fiscalité avantageuse

Les loyers d’une location meublée sont imposés au titre des BIC. Le régime micro-BIC permet un abattement de 50 % (ou 71 %pour un meublé classé), et les charges sont souvent plus déductibles qu’en location vide.

Location vide ou meublée : tableau comparatif

Type de location	Location vide Logements vides, boxes et garages, locaux industriels, locaux commerciaux		Location meublée Logements meublés, locations saisonnières, location étudiante, chambres d’hôtes
Durée du bail	3 ans minimum renouvelable par tacite. 6 ans pour un bailleur instutionnel		1 an minimum renouvelable. 9 mois dans les cas d’un location à un étudiant
Dépôt	1 mois de loyer hors charges		2 mois de loyer hors charges
Congé pour le bailleur	6 mois de préavis		3 mois de préavis
Régime	Réel	Micro Foncier	Réel	Micro-entreprise (BIC)
Plafond		15 000€ / an		77 700€ / an
Abbatement	Charges	30%	Charges	50 % (ou 71 % si classé meublé de tourisme)
Imprimé fiscal	2044 ou 2044S	2042	2042C et 2031	2042C

Avantages et inconvénients pour le bailleur

Les + et – de la location vide

Avantages :

• Moins de rotation des locataires.
• Moins de frais d’entretien (pas de mobilier à gérer).
• Idéal pour des profils stables (familles, retraités).

Inconvénients :

• Moins rentable à court terme.
• Difficile de récupérer le logement rapidement.
• Préavis long côté locataire.

Les + et – de la location meublée

Avantages :

• Loyers plus élevés.
• Fiscalité avantageuse.
• Souplesse du bail.

Inconvénients :

• Turn-over élevé.
• Mobilier à entretenir et renouveler.
• Gestion plus active.

Comment choisir la meilleure option ?

Connaître votre cible

• Étudiants, jeunes actifs, expatriés : privilégier le meublé, adapté aux séjours de courte ou moyenne durée.
• Familles, retraités, locataires stables : viser une location vide, qui offre davantage de stabilité.

Adapter votre stratégie patrimoniale

• Objectif rentabilité : la location meublée tire son épingle du jeu grâce à ses avantages fiscaux et ses loyers élevés.
• Objectif stabilité ou transmission : optez pour la location vide, plus facile à gérer sur le long terme.

Impact sur la vacance locative

Taux de rotation des locataires

La location meublée attire une population plus mobile, ce qui augmente la fréquence des départs. Cela peut engendrer davantage de périodes de vacance entre deux locataires. À l’inverse, la location vide, avec ses baux plus longs, garantit souvent une occupation plus continue du logement, réduisant les périodes sans loyer.

Temps et coûts de relocation

Chaque changement de locataire en meublé implique du temps (visites, état des lieux, remise en état du mobilier) et parfois des frais supplémentaires (nettoyage, petites réparations, rafraîchissement). La location vide permet souvent de mieux lisser ces coûts dans le temps.

Effets sur la valorisation du bien

Attractivité du bien à la revente

Un bien proposé en location vide sur longue durée est souvent plus attractif pour un acheteur souhaitant l’occuper, ou le conserver en investissement patrimonial. En revanche, un logement loué meublé peut séduire un investisseur en quête de rendement immédiat, surtout dans les grandes villes universitaires ou zones tendues.

Entretien et usure du logement

Le passage fréquent de locataires en meublé peut entraîner une usure plus rapide du bien (peintures, sols, équipements). Cela demande un entretien plus régulier et impacte la valorisation à moyen terme. À l’inverse, un locataire installé durablement dans une location vide a souvent une approche plus soigneuse du logement.

FAQs

Peut-on louer un meublé comme résidence principale ?

Oui, avec un bail d’un an (ou 9 mois pour un étudiant et 8 à 10 mois pour un bail mobilité), le logement meublé peut tout à fait être la résidence principale du locataire.

Est-il possible de passer d’un bail vide à un bail meublé ?

Oui, mais il faut résilier le bail en cours et en rédiger un nouveau, avec accord des deux parties et un logement conforme aux critères d’ameublement.

Quelle formule est la plus rentable ?

En général, la location meublée génère plus de revenus et bénéficie d’un régime fiscal plus avantageux, mais demande plus de temps et d’entretien.

Un locataire peut-il demander un changement de type de location ?

Non, seul un accord mutuel permet de transformer un bail vide en meublé (et inversement). Le locataire peut toutefois contester un faux meublé.

Location vide ou location meublée : Points à retenir

• Location vide : stabilité, loyer plus bas, bail de 3 ans.
• Location meublée : flexibilité, loyer plus élevé, fiscalité avantageuse.
• Le choix dépend du profil du locataire et des objectifs du propriétaire.
• Meublé : plus de gestion et de turn-over, mais meilleure rentabilité.
• Vide : moins de risques, moins d’entretien, mais revenus moins dynamiques.

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